中國樓市"杠上開花"

　　很少有一個產(chǎn)業(yè)像地產(chǎn)這樣與中國整體經(jīng)濟(jì)捆綁的如此之緊密，而近期樓市火爆引發(fā)的不是喝彩，而是廣泛的擔(dān)心。畢竟，大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往肇始于房地產(chǎn)市場的陷落，而對于中國房地產(chǎn)綁架整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心并非無的放矢。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都在賭樓市會一直繁榮不謝，借銀行信貸而一路加杠桿。短期內(nèi)，預(yù)期會自我實(shí)現(xiàn)，樓市盤旋上升。但這如麻將中的"杠上開花"，終是一場賭博。

　　房貸的"狂歡"

　　一年前，樓市庫存還是中國經(jīng)濟(jì)中最令人擔(dān)心的部分。現(xiàn)在，情況出現(xiàn)了180度的反轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平；受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

　　信貸政策"功不可沒"。

　　"現(xiàn)在銀行除了放房貸還能放什么？"面對上半年房貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》稱。他還透露，所在銀行房貸占比更是驚人，達(dá)到70%以上。

　　根據(jù)央行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬億元，已經(jīng)超過去年全年個人住房貸款的規(guī)模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規(guī)模，已經(jīng)達(dá)到了13.67萬億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬億。

　　2016年上半年末，房貸占信貸總量的占比已經(jīng)從2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更為特殊，該占比已經(jīng)達(dá)到103%。同期，房貸占房地產(chǎn)銷售額的比重也達(dá)到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。

　　房貸占房地產(chǎn)銷售總額的比重增加，也意味著個人房貸的杠桿正在增加。

　　"實(shí)際上，房貸與房價是互為因果的關(guān)系。有了房價的預(yù)期，大家因?yàn)槿ベI房子多借房貸，讓這個預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，推動房價的上漲。"中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一財經(jīng)日報》分析稱，房價的上漲反過來也會推動銀行房貸的增長。

　　"現(xiàn)在還是做房貸的多，相對而言這是目前銀行更安全的投放方向。"上述銀行地方支行信貸負(fù)責(zé)人稱，預(yù)計下半年還是會在房貸上面"做文章"。

　　在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，上市銀行已經(jīng)紛紛表態(tài)下半年繼續(xù)支持房貸。

　　除此之外，房貸利率不斷走低也是房貸快速增加的一個重要因素。

　　融360數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 8月全國首套房平均利率為4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72%。在其監(jiān)測的35個城市中，平均利率最低的為天津的4.11%，最高為烏魯木齊的4.95%。

　　而在房貸與房價"齊漲"的狂歡中，對未來潛在風(fēng)險的關(guān)注尤為重要。如果房價出現(xiàn)大幅波動，對于按揭貸款而言，一個重要的風(fēng)險指標(biāo)是購房者的個人收入或者個人現(xiàn)金流。

　　海通證券研究所宏觀、固定收益首席分析師姜超在其報告中表示，中國居民負(fù)債率疾速上行，或被低估。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。

　　此外，目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產(chǎn)泡沫時期的水平，若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，則將在5年內(nèi)達(dá)到美國次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機(jī)期間峰值水平。

　　膨脹的房企

　　日前，商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、《第一財經(jīng)日報》前總編輯秦朔撰文指出，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)資本主義時代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當(dāng)作金融工具和資本來運(yùn)作。

　　秦朔在文中直指："如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤，就是大規(guī)模使用金融工具（貸款和金融機(jī)構(gòu)的場外配資），盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表；負(fù)債越多越好，用‘負(fù)債’競逐‘資產(chǎn)’（包括房地產(chǎn)公司股權(quán)），然后拉升資產(chǎn)價格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。"

　　8月30日披露中期業(yè)績報告的中國恒大集團(tuán)（3333.HK）以9999.15億的總資產(chǎn)規(guī)模，以及1.86億平方米土地儲備稱冠行業(yè)，但伴隨著其擴(kuò)張的同時，其杠桿的極致運(yùn)用也成為資本市場擔(dān)憂的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，恒大今年中期資產(chǎn)負(fù)債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產(chǎn)中，有8成來源于負(fù)債，即便不考慮其中的預(yù)收賬款等非負(fù)債因素，其負(fù)債狀況也不甚樂觀。美銀美林發(fā)表研究報告顯示，如果加上永續(xù)債等資本工具，恒大實(shí)際負(fù)債比率高達(dá)430%，公司負(fù)債比率維持在非常高水平。

　　無獨(dú)有偶，萬科（000002）、碧桂園（2007.HK）這兩家年銷售規(guī)模位于國內(nèi)前三的公司在今年上半年的資產(chǎn)負(fù)債表也呈現(xiàn)杠桿放大趨勢。其中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率則由2015年底的75.32上升至2016年中期的78.20%。

　　一線巨頭尚且如此，二三線房企的負(fù)債率也難逃一"高"。

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升，到2015年達(dá)到74.61%的新高點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會今年年中的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》也顯示，上市房企2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

　　行業(yè)負(fù)債水平上升的結(jié)果是房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的大幅度膨脹。上述房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的報告顯示，2015年上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。

　　行業(yè)整體杠桿水平的擴(kuò)大，在一定程度上是受到國內(nèi)融資環(huán)境寬松、融資成本走低的推動。多家公司披露的中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年開發(fā)商融資成本已創(chuàng)下近年新低，國際及國內(nèi)公司債券利率連創(chuàng)新低：今年1月份，保利地產(chǎn)發(fā)行的"3+2"年期規(guī)模為25億的公司債票面利率僅為 2.95%，成為國內(nèi)市場上首支突破 3%的房企公司債券；萬科2016年 4月通過 Bestgain Real Estate Lyra Limited 進(jìn)行了第五次票據(jù)發(fā)行，此次發(fā)行的 3 年期定息票據(jù)合計金額為 36.5 億港幣，票面利率為 2.50%，幾乎創(chuàng)下了同行業(yè)國內(nèi)及國外利率最低融資紀(jì)錄。

　　下半場的玩家

　　隨著房地產(chǎn)快速增長期的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的分化愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的格局面臨重構(gòu)，地產(chǎn)金融寡頭壟斷的趨勢正在形成，嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　在去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也首次公開提出"促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度"，意圖創(chuàng)造良性的行業(yè)整合環(huán)境，促使部分中小房企逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，完成行業(yè)重組。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企"大魚吃小魚"的并購現(xiàn)象與合縱連橫的"強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合"逐漸成為新常態(tài)。今年以來，中海、中信為代表的大型房企之間通過兼并重組形成行業(yè)大鱷的趨勢顯現(xiàn)，未來行業(yè)將進(jìn)一步洗牌。

　　克而瑞對33家官方公布銷售業(yè)績的房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其合計銷售業(yè)績高達(dá)11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達(dá)74.6%，而銷售面積也達(dá)到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。其中同比漲幅超過一倍的企業(yè)多達(dá)12家：金茂、碧桂園、融創(chuàng)、龍光、時代、新城、中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等企業(yè)。同時，這些房企銷售均價也出現(xiàn)了不同程度的上漲，其平均漲幅為15%。

　　根據(jù)統(tǒng)計，該33家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)65%，歷史首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的現(xiàn)象，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

　　隨之而來的是中小房企的無力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱擬用三年時間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化行業(yè)。隨后，蘇寧環(huán)球也宣布了同樣的情況。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動市場集中度越來越高。

　　在國內(nèi)資本市場上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個產(chǎn)業(yè)——以恒大為代表的地產(chǎn)資本以投資資金的形式外溢，似乎已經(jīng)成為普遍趨勢。

　　從7月底攪局萬科A股，到在廊坊發(fā)展（600149.SH）上的兩度舉牌，這家依托地產(chǎn)的投資集團(tuán)開始攪動中國資本市場，可謂兇猛凌厲、出手快準(zhǔn)狠。

　　與此同時，"恒大系"股票集體飆升，連番漲停，市值高達(dá)2000多億的萬科也一度錄得4個漲停板，廊坊發(fā)展則在短短半個月時間股價翻倍。其余如嘉凱城（000918.SZ）、寶鷹股份（002047.SZ）、金螳螂（002081.SZ）、騰達(dá)建設(shè)（600512.SH）等恒大控股或有恒大資金入主的概念股股價也是一飛沖天氣勢逼人。

　　有不完全統(tǒng)計顯示，恒大系的資本版圖中，至少已經(jīng)囊括了16家上市公司和2家新三板掛牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。

　　此外如保利地產(chǎn)、碧桂園、泰禾集團(tuán)（000732）、金茂等地產(chǎn)公司旗下都設(shè)立了投資公司或創(chuàng)投基金，專門在市場上進(jìn)行股權(quán)并購。種種跡象顯示，在地產(chǎn)公司多元化擴(kuò)張的訴求之下，地產(chǎn)資本對其他產(chǎn)業(yè)的入侵方興未艾，呈現(xiàn)進(jìn)一步加速的跡象。