觀點地產(chǎn)網(wǎng) “五點開始，現(xiàn)在都八點四十分，可是還沒結(jié)束……”這是周五蘇州2016-WG-62號“巨無霸”綜合體地塊（相城區(qū)高鐵新城地塊）出讓持久戰(zhàn)的真實寫照之一。

　　結(jié)果終于在接近晚上九時整的時刻驚艷出爐，捧花掉落在常州萬方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司手中。

　　這也就意味著新城以106.3億的總價摘得蘇州歷史總價地王桂冠，成交樓面價7929元/平方米，溢價率79.29%，“剔除商業(yè)的純住宅部分樓面價約30000元/平方米”。

　　其實，當(dāng)天新城還在蘇州隔壁的南京連下兩城，40億拿下南京城東麒麟G59地塊，再以33.9億納入青龍地鐵小鎮(zhèn)G60地塊。

　　沒有了地王噱頭，南京兩宗地塊并未掀起口水戰(zhàn)，但頂著蘇州總價地王光環(huán)的綜合體地塊顯然已被輿論所關(guān)注。

　　“新城會不會找其他KFS（開發(fā)商）合作的？不然感覺沒這么大操盤能力。”類似的評論不絕于耳，究其原因則來緣于地塊“嚴(yán)苛”出讓條件帶來的挑戰(zhàn)。

　　按照要求，新城摘獲2016-WG-62號地塊后必須建設(shè)包括國家服務(wù)貿(mào)易示范基地等于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且需要在6個月內(nèi)簽約注冊最少五家符合認(rèn)定的總部企業(yè)。

　　對此，蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司客戶總監(jiān)許躍先向觀點地產(chǎn)新媒體采訪指出，新城會爭奪到底拿下這宗地說明事先肯定有研究過這些規(guī)則，不然對資金成本的要求就太高了。

　　另一業(yè)內(nèi)人士則表示，盡管產(chǎn)業(yè)園是新城試水的“新業(yè)務(wù)”，但由于自身這方面開發(fā)經(jīng)驗積累不夠，未來也可能面臨一些壓力。

　　新城百億地王秀

　　9月23日，蘇州樓市“限購”新政出臺后的首場大型土地拍賣正式上演，12宗地塊中有4宗地塊設(shè)置了指導(dǎo)價格。

　　其中，最引人注目的地塊則是出讓面積達(dá)35.07萬平方米的蘇地2016-WG-62號綜合體地塊（相城區(qū)高鐵新城地塊），起拍價格約為59.28億元，起拍樓面價為4447元/平方米。

　　開拍4分鐘后，該地塊僅有三次競價記錄，溢價2%的總地價為60.28億元，折合樓面價4506元/平方米。

　　面對有些冷清的開場，在BBS直播論壇中甚至有人猜測稱，“不會就這樣底價成交了吧。”而現(xiàn)實是，這場長達(dá)三個多小時的持久戰(zhàn)才剛剛開始。

　　“2%，3%，4%……”溢價率似蝸牛前行般慢慢爬升。開拍超過160分鐘后，地塊總價才升至95.78億元，樓面單價7160元/平方米，溢價率62%。

　　此后，開發(fā)商們的加價頻率有所提速。“1052786萬元！哎呀~3個半小時了！”此時，蘇地2016-WG-62號地塊總價升至1052786萬元，樓面單價7871元/平方米，溢價率78%。

　　結(jié)果終于在接近晚上九時整的時刻驚艷出爐，捧花掉落在常州萬方新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司手中。

　　這也就意味著新城以106.3億的總價摘得蘇州歷史總價地王桂冠，成交樓面價7929元/平方米，溢價率79.29%，“剔除商業(yè)的純住宅部分樓面價約30000元/平方米”。

　　“這塊地是凈地，體量也很大，規(guī)劃設(shè)計可以有很好的發(fā)揮余地，建設(shè)周期也會相對較長，未來可以施展和想象的空間都很大。”問及補(bǔ)倉考慮，歐陽捷如是回應(yīng)。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，62號地塊位于相城區(qū)高鐵新城南天成路南、澄陽路西，規(guī)劃為商服用地和城鎮(zhèn)住宅用地，面積35.07萬平方米，容積率2.0至6.0。

　　該地塊要求配備一所3軌幼兒園，且計容建筑面積不小于3000平方米，占地面積不小于5000平方米；現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)格，建筑色彩與周邊建筑協(xié)調(diào)；社區(qū)居委會用房每百戶不少于30平方米的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置社區(qū)居委會用房。

　　摘獲蘇州總價地王同時，新城還在隔壁南京連下兩城，分別以40億拿下南京城東麒麟G59地塊，樓面價達(dá)到22429元/平方米，以33.9億拿下青龍地鐵小鎮(zhèn)G60地塊，樓面價達(dá)到20069元/平方米。

　　至此，新城僅在一日內(nèi)付出的地價總金額高達(dá)180億元，超過其半年銷售總額（280億）的一半。

　　“巨無霸”雙重考驗

　　沒有了地王噱頭，南京兩宗地塊并未掀起口水戰(zhàn)，但頂著蘇州歷史總價地王光環(huán)的綜合體地塊顯然已被輿論所關(guān)注。

　　首先隨之而來是大手筆拿地帶來的“資金壓力”，新城控股高級副總裁歐陽捷對觀點地產(chǎn)新媒體解釋，從今年預(yù)計超520億元的銷售額來看，此次拿地基本不會給公司帶來資金壓力。

　　官方資料顯示，1-8月份，新城累計銷售面積約367.64萬平方米，累計合同銷售金額約384.24億元（包含合營項目1-8月累計銷售面積63.40萬平方米及合同銷售金額86.19億元）。

　　這一成績單已經(jīng)接近年初預(yù)定的400億元銷售目標(biāo)，“下半年銷售目標(biāo)已調(diào)整至520億元，很有可能全年最終還會超過這個調(diào)整目標(biāo)的”。

　　輿論掀起的風(fēng)波除了有“資金壓力”外，“巨無霸”地塊自身嚴(yán)苛出讓條件帶來的開發(fā)挑戰(zhàn)，“現(xiàn)房銷售”應(yīng)該是第一道門檻。

　　按照蘇州此前出臺的“新十五條”調(diào)控政策規(guī)定，土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可，開啟“現(xiàn)房”銷售模式。

　　對此，歐陽捷分析稱，因為蘇州2016-WG-62號地塊并沒有超過限價，因此不需要現(xiàn)房銷售，而且“即便是有現(xiàn)房銷售，對于新城來說，個別項目開盤時間晚一些，并不會有太多的影響，隨著時間推移房價也會走高”。

　　走過“現(xiàn)房銷售”這道坎后，新城需要面對的第二個問題則是在地塊打造一個包括國家服務(wù)貿(mào)易示范基地等于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且需要在6個月內(nèi)簽約注冊最少五家符合認(rèn)定的總部企業(yè)。

　　否則，“出讓人有權(quán)解除土地出讓合同，并沒收乙方繳納的土地保證金，乙方及其所屬集團(tuán)或所屬企業(yè)不得參與該地塊的再次競買”。

　　考慮到這是新城首次遇到此類“嚴(yán)苛”土地要求，“新城會不會找其他KFS（開發(fā)商）合作的？不然感覺沒這么大操盤能力。”

　　對此，蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司客戶總監(jiān)許躍先向觀點地產(chǎn)新媒體采訪指出，新城會爭奪到底拿下這宗地說明事先肯定有研究過這些規(guī)則，不然對資金成本的要求就太高了。

　　另一業(yè)內(nèi)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，盡管產(chǎn)業(yè)園是新城試水的“新業(yè)務(wù)”，但由于自身這方面開發(fā)經(jīng)驗積累不夠，未來也可能面臨一些壓力。

　　“新城是雙上市房企，擁有香港和A股主板兩家上市公司，國內(nèi)外的資源非常豐富。同時，這個地塊也是政府著力打造區(qū)域，其中包括三座辦公樓、五星級酒店和購物中心，對企業(yè)總部極具吸引力。”歐陽捷如是回應(yīng)市場。

　　此外，歐陽捷也特別強(qiáng)調(diào)稱，考慮到地塊本身有綜合購物中心要求，且項目住宅超過50萬平米，加上辦公、公寓等超過百萬平米，“未來建設(shè)新城吾悅廣場也是非常適合的選擇，商業(yè)機(jī)會非常大”。

　　至于第一次接觸產(chǎn)業(yè)園“新業(yè)務(wù)”是否會考慮引入合作伙伴一起做，歐陽捷也明確指出，

　　如果有合適的合作對象和合作機(jī)會，新城控股不會放過這樣的機(jī)會。