導語：講之前先閑聊下，房子這個東西，剛需自住一定要買，這不是值不值的問題，而是家庭安全感的問題。但如果做資產(chǎn)投資或者高杠桿投機炒房，這其實比期貨期權之類的高杠桿交易風險更大，因為房產(chǎn)交易的流動性非常差，并且資金占用比非常高。所以不管投資配置還是投機炒房，流動性和資金管理是其交易的兩大命門。言歸正傳，中國一二線城市房價到底會不會崩盤，筆者從下面幾個層面分析，也許會把你從之前的邏輯思維誤區(qū)里拉出來……

　　中國一二線城市房價會崩盤么？這個問題拋出來之后，筆者也想了好久，答案是否定的，國內(nèi)一二線核心城區(qū)的房價根本不會崩盤。

　　但這個問題解答起來比較復雜，需要從多角度和不同維度解釋。并且中國國土面積龐大，一二線核心城市需要跟三四線城市及城鎮(zhèn)區(qū)分來分析。那既然這樣，筆者索性就先遙想一下未來中國城鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢和未來人群的居住生態(tài)再回過頭講當下的局勢……

　　首先，未來中國城市會是個什么樣？

　　一、未來社會大方向：人口大遷移

　　在未來，最大的社會群體現(xiàn)象就是全國人口不斷向一二線核心城市遷移。為什么人們一直說京滬永遠漲，大家也看到近年來一線二線城市房價持續(xù)上漲，而絕大部分三四線城市或郊縣的房價停滯上漲，甚至還有不少下跌的案例？

　　這個問題答案很簡單，就是人口不斷向核心城市遷移。說的更準確些是攜帶財富的人口和富有社會競爭力的精英人群不斷向一線二線城市遷移。這種單方向的遷徙就導致了一線二線核心城市有大量且持續(xù)的購房需求，那為什么會出現(xiàn)這個現(xiàn)象？

　　我們知道，在古代，人類最大的需求就是糧食。所以整個國家的人口在地理版圖上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可種，有獵物可打，這樣人們才能最大限度從土地和大自然汲取到所需的生活資源。而現(xiàn)代社會，隨著農(nóng)業(yè)機械化、生產(chǎn)科學化與經(jīng)營方式產(chǎn)業(yè)化的不斷進步與廣泛推廣，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)已大大提高耕種的面積與農(nóng)作物的產(chǎn)量，釋放了數(shù)以億計的農(nóng)民勞動力。

　　同時這些年來，國外主要農(nóng)作物產(chǎn)地連年豐產(chǎn)，以大豆、玉米等為代表的大宗糧食商品價格是國內(nèi)價格的一半。低廉的價格導致國內(nèi)糧商從北美和南美洲大量進口糧食，極大降低了對國內(nèi)耕種的依賴，更使得人口在版圖上的廣泛分布已然無任何必要。

　　而與此同時，伴隨現(xiàn)代工業(yè)化革命以及科技革命性突破創(chuàng)新，制造業(yè)、高科技企業(yè)、金融、文化等等眾多企業(yè)產(chǎn)業(yè)開始不斷聚集化，產(chǎn)業(yè)資本也不斷向核心城市聚集。大量的社會財富落地到核心城區(qū)。而在這過程中獲取大量社會財富的人群開始追求各種精神及物質(zhì)娛樂，又助推了第三產(chǎn)業(yè)——服務業(yè)的龐大需求。所以人口趨勢是不斷的集中密集化。

　　伴隨中國社會的發(fā)展，未來中國會呈現(xiàn)出十幾個超級大都市，大量農(nóng)村將消逝，小城鎮(zhèn)凋零衰落，人口將集中在這些超級大都市中。而人口大遷移的觀點隨著時間會慢慢發(fā)酵，若干年后，在整個社會慢慢接受并全民認可這個邏輯觀點后，一線二線核心城市早已變成了超級大都市。

　　屆時，那時的我們在回過頭來在看現(xiàn)在的進程，就是四五線城市和縣城往三四線城市輸送人口與財富，三四線城市往一二線城市輸送人口與財富。這個人口與財富的大遷移會一直持續(xù)到超級都市群走向成熟期。但這一過程不可避免會造就了未來三四線城市和縣城的財富大坍塌。而這也是米筐投資一直反對大家在三四線城市和縣城投資房產(chǎn)最根本的邏輯原因。

　　人口大遷移造就了一線二線核心城市巨大的購房需求！

　　新聞背景資料：

　　​韓國統(tǒng)計局曾發(fā)布的一項數(shù)據(jù)顯示，韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總人口的45%。

　　日本人口約1.27億，其中東京人口約1350萬，東京都市圈總人口達3700萬，一個都市圈占日本總人口近30%。

　　在全球占有國土面積最大的國家俄羅斯，總人口1.44億，其中莫斯科人口1200萬，圣彼得堡人口510萬，主要人口也集中在核心城市。

　　其實美國、加拿大、歐洲各國也基本如此。下圖是聯(lián)合國人口司對全球特大城鎮(zhèn)化趨勢的預測，更能說明未來人口遷移核心城市的趨勢。任何國家，隨著科技進步、經(jīng)濟發(fā)展，該國人口就會不斷向這個國家的核心城市里面聚集。這不是中國的特例，而是人類社會發(fā)展的宿命！

　　二、媒體與經(jīng)濟學家們的誤導！

　　再議中國人口劉易斯拐點

　　劉易斯拐點一直是看空房價的經(jīng)濟學家和媒體最大的武器，所謂劉易斯拐點說白了就是中國出生人口增速的一個轉(zhuǎn)折。房價空頭認為中國目前已經(jīng)失去了勞動力人口紅利。

　　更是有很多媒體和經(jīng)濟學家近年來一直拿日本來比較說事。大意是日本1990年人口年齡結構里的勞動人口比例達到峰值，然后劉易斯拐點開始出現(xiàn)。同時房價也在1990年日本價到達峰值，然后開始斷崖式下跌。而中國當前與日本當時人口年齡結構基本類似，所以目前中國大多數(shù)城市的房價都沒什么再哄抬上去的潛力，因為人口基礎并不支持。

　　筆者認為經(jīng)濟學家和媒體的這種觀點嚴重誤導了民眾的判斷！因為中國購房需求的人口劉易斯拐點與人口勞動力紅利消失拐點不僅不是一回事，也并不再一個時間拐點上！

　　根據(jù)中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年統(tǒng)計公報顯示，2015年16-59歲的勞動年齡人口總數(shù)減少487萬至9.11億，在全國總人口中占比由2014年末的67%進一步降至66.3%。而事實上，從2012年中國的勞動力人口到達峰值9.37億后，該數(shù)值就一直下滑。勞動力紅利拐點到來已是不爭的事實。

　　但是，需要再次說明的是 ，勞動人口紅利的拐點的到來與購房人口拐點到來它不是一回事，也不再一個時間點上！

　　建國之后中國有兩次人口高峰期，一個是1963年到1973年這11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。

　　我們假設，第二波人口高峰期在22-30歲，為大部分適婚青年的結婚年齡階段并且同時有購房需求，再考慮隨著社會觀念變遷，一二線城市結婚年齡段普遍要比農(nóng)村要晚。那么也至少要到2021年之后，才會對房屋需求的總數(shù)量產(chǎn)生減少效應。況且，從上面的表數(shù)據(jù)能看到，人口高峰期后增長數(shù)量下滑的態(tài)勢并不是斷崖式的，而緩慢減少。其次，再考慮到35-50歲的富裕人群還有房屋改善的需求。

　　所以，真實的情況是一二線房地產(chǎn)的購房需求的人口劉易斯拐點，最起碼也要到五年之后才真正到來。那有人問那五年后怎么辦？呵呵，剛需和要改善的朋友們，你們真的要等五年之后再出手買房么？人生有幾個五年讓你等待?！

　　三、供需市場下的房價大崩盤假設論

　　前兩章筆者分析的都是需求，但是房價的內(nèi)在邏輯主要還是由供需決定。這里筆者提出一個假設論，就是如果在未來某一時期內(nèi)，市場突然出現(xiàn)巨大供應導致崩盤的可能性有多大?

　　假設一：假設出現(xiàn)巨量的新增樓盤。其實也就是一二線市政府突然神經(jīng)錯亂向市場拋出巨量土地來供開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商披星戴月日夜趕工，推出大量樓盤向市場銷售。這個童話般的景象是全國百姓都迫切期待的，但這個可能性筆者覺得比國足拿大力神杯都低，筆者不信！！！

　　為什么？我們知道目前地方政府的主要收入就來自自于土地財政，剩下的一大頭就是營業(yè)稅。而今年五一之后，營改增范圍又擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)，而改革之后的增值稅基本都是中央拿走。所以這次營改增范圍的擴大又使得地方政府收入少了一大塊。以后地方政府除了賣地其他基本沒有大頭收入。

　　那么，未來，政府只能干好一件事，就是控制土地投放的節(jié)奏，一點點的往高了賣。幻想政府一次性拋出大量土地這種殺雞取卵沒蛋吃，自己挖坑埋自己的畫面是很傻很天真的。

　　假設二：假設市場短期內(nèi)出現(xiàn)巨量的二手房拋售。筆者仔細想了想，不是沒有可能。但這種情況需要有外界誘發(fā)，就是大家發(fā)現(xiàn)了除房地產(chǎn)之外還有其他賺錢效應極強，并且能容納下這么大體量的資金投資渠道。舉例，比如中國股市沖擊一萬點啦，銀行推出年化10%以上的保本保息理財產(chǎn)品啦，黃金翡翠古玩字畫價格一路飆升啦等等都會對地產(chǎn)里面的資金產(chǎn)生沖擊。

　　所以如果上述假設出現(xiàn)，房地產(chǎn)的確有可能會崩盤。但是上述可能性也不大。為什么呢？

　　由于中國近年來人民幣匯率被嚴重高估，國內(nèi)的資產(chǎn)泡沫都大的沒邊際，這幾年股票古玩翡翠什么的都被炒了一大波。中國股市的市盈率是全球的兩三倍！現(xiàn)在流行一個說法叫資產(chǎn)荒，什么是資產(chǎn)荒？其實不就是國內(nèi)資產(chǎn)泡沫太大資金不愿意買么。你把房子賣掉之后，手里的現(xiàn)金還有更好更安全的投資渠道么？有人說那我就是怕房價暴跌，賣了房我要持有現(xiàn)金。但中國自建國以來，基本上每十年貨幣貶值一半。到今年，中國的M2有高達150萬億的規(guī)模，貨幣嚴重泛濫！而年底又面臨美聯(lián)儲要啟動加息周期，美元要升值，人民幣面臨貶值壓力。你手里拿人民幣干嘛呢？

　　全球的資本都是逐利的，中國也不例外。由于人民幣匯率的高估，中國的資產(chǎn)泡沫巨大，那既然什么資產(chǎn)都是泡沫，我們只能在泡沫里尋找相對洼地。不管你愿不愿意聽，一二線房地產(chǎn)就是泡沫里的洼地！

　　四、核心地段，世界超級大都市的房價護城河

　　單就城市而言，比如一線城市北上廣深，核心地段就那么大，自古就有物以稀缺為貴的說法，稀缺的地段必然使其具有保值增值的空間。

　　隨著社會的進步，人們手中的財富的不斷積累，社會上層人群就會對就業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂等配套要求會越來越高。加上很多優(yōu)秀的年輕人大學一畢業(yè)后基本會進入一線二線城市。而目前一二線城市核心城區(qū)的房子供給有限，而需求卻很多，房價自然易漲難跌，房價有了難以逾越的護城河。

　　具體說，核心城市在教育文化資源、衛(wèi)生醫(yī)療資源、人才培養(yǎng)資源、就業(yè)資源和城市交通配套資源等等上占據(jù)了明顯的優(yōu)勢。國人最關心的優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育也都大抵集中于此。

　　再加上一些省會城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、貿(mào)易中心、工業(yè)中心等等這些附加功能也造就了大量的就業(yè)機會。只有在這些核心城市才能有這些資源。這種資源配置的高度不均衡導致了特大城市的難以替代。

　　所以，一二線城市房價最重要安全墊就是上述這些所帶來的種種溢價。一句老話，越稀缺越漲得快，核心城市你愛來不來。

　　五、當前局勢，國慶節(jié)的限購限貸分析

　　國慶期間的二十城限購限貸政策挑動了全國人民的神經(jīng)，具體內(nèi)容筆者不再贅述。但越來越多的人開始陷入限購限貸政策的思維怪圈，就是只要限貸限購都是政府為了抑制快速上漲的房價，房價就會有回調(diào)。

　　誠然，限貸限購的確起到了抑制房價過快上漲態(tài)勢的效果，但是這次國慶的限貸限購，一不是打壓房價，二不是打壓投資房產(chǎn)熱情。而是為了徹底夯實保護這一波一二線核心城市房價上漲的勝利果實！

　　如果國慶節(jié)核心城市不限購，那么這次房價上漲沖刺到年底后，隨著這一年投機炒房巨額的獲利了結，大量房源的成交導致買盤透支。一二線城市房價會進入一個漫長的價格橫盤周期，但是這次的限購一旦開始，筆者斷言，最快半年，被限購的一二線核心城市的房價將再次開啟全面加速上漲的路程。一二線的有房階層將再次享受房產(chǎn)增值帶來的財富增加。

　　具體分析本次限購限貸的影響。本次限購，導致大量的購房者因無購房資格或購房資金問題而造成無法購買，可想而知，這將導致未來相當一段時間房屋成交的極度萎靡。

　　但是，我們應該了解，買賣數(shù)量是對應的，如果沒有購買，那么拋售的成交量也將大幅萎靡。如果政府真要讓房價跌下來，理應加大供給，而不是人為打壓需求。所以，這次限購限貸最大的作用是徹底鎖死了房屋拋售方，也就是房屋空頭手中的房屋籌碼！既然空頭被鎖死，那么政府就有能力完全掌控房產(chǎn)價格！

　　而從過去十年來看，漲的最好的城市就是限購的，凡是不限購的城市，過去房價總的來看都是疲軟或弱上漲。如果買房子，限購限貸名單就是最好的房產(chǎn)投資指南。

　　六、中國會發(fā)生美國次貸危機

　　或者日本房地產(chǎn)大崩盤么？

　　很多經(jīng)濟學者和媒體經(jīng)常拿美國與日本的房地產(chǎn)崩盤來恐嚇中國的購房者，贏得了一陣陣無房者的掌聲，卻讓這些購房者一次次錯失買房的機會。但真相根本不是他們說的那樣！

　　首先，在2008年危機以前，美國的房屋首付低的可怕。次貸危機之前，美國的年輕人買房的首付僅僅在3%-4%左右，甚至還有很多零首付的現(xiàn)象。房貸經(jīng)紀人為了賺取傭金，大量偽造購房者實際收入和信用。而銀行貸款批得也容易，銀行對貸款購房者的個人風險能力和未來的償還性并沒有進行嚴格審查。

　　在電影《大空頭》片段里，一個美國脫衣舞女談到自己貸款購買了五套獨棟和一間公寓，卻對未來可調(diào)利率無一點概念，也對自己于未來支付還貸能力么有一點風險意識，這種案例在當時的美國比比皆是。最后大量的房屋信貸違約引起大面積購房者斷供從而導致最后爆發(fā)全國金融危機。

　　而在中國，購房者都有比例極高的首付，大部分都在20%、30%以上。所以中國在個人住房市場的杠桿率是非常低的，美國僅僅三億多人口，但個人住房信貸達到八萬億的規(guī)模，幾乎僅次于GDP總量，而中國只有GDP的五分之一。所以美國次貸危機很難在中國上演。

　　而動不動就拿如果房價下跌超過20%-30%，就會有大量的購房者因為虧掉首付而選擇斷供，銀行會有大量的壞賬等等的幼稚說法的媒體們更是可笑！

　　首先，我們要考慮購買時間點因素，如果房價真的暴跌30%，那么首先虧光首付的僅僅是在最高位那個點位階段買入的購房者。而不是所有階段買入的購房者。就像玩擊鼓傳花游戲，只有最后一個接繡球的是倒霉蛋，而不是全部玩游戲的人都是倒霉蛋。就算這小部分倒霉蛋虧掉了首付，中國對銀行惡意欠錢的客戶進行各種限制，比如沒辦法買機票火車票，不能銀行貸款等等限制。這些人或家庭不到萬不得已不會選擇惡意斷供。

　　更有，小范圍分散化的個人債務危機會引發(fā)銀行業(yè)的債務危機的說法更是無稽之談。筆者會令立新稿來闡述，不再本文展開。

　　我們再來看日本，日本的情況與現(xiàn)在的中國也不可同日而語。日本經(jīng)濟的快速發(fā)展期是上個世紀60-80年代，在19世紀80年代，日本東京就已經(jīng)建成四通八達的地鐵交通網(wǎng)絡。到了80年代末，日本的城鎮(zhèn)化進程已完成了80%以上。東京都市圈的擴建已經(jīng)到了成熟飽和期。全國有30%的人口都居住在東京都市圈。在1991年日本房價大崩潰前夕，日本又面臨了老齡化社會的到來。

　　而中國目前還有巨量的農(nóng)村人口沒有遷移到城市。未來城鎮(zhèn)化的道路還有很長一段時間。據(jù)統(tǒng)計，中國2015年末常住人口的城鎮(zhèn)化率為56%，如果按照戶籍城鎮(zhèn)化率來看的話，中國的戶籍城鎮(zhèn)化率還不足40%。而事實上，真實的城鎮(zhèn)化率遠遠要比這個要低。

　　對比世界，中國的城鎮(zhèn)化還有很長一段時間要走。美日的房地產(chǎn)崩潰也很難在中國發(fā)生。

　　后記：

　　很多人會糾結人口大遷移與中國城鎮(zhèn)化的區(qū)別，其實這兩者最大的分歧就是中國未來的城市發(fā)展與人口是否會在一二線城市更加點集中化。

　　筆者認為一二線城市房價依然有巨大的上漲空間，年輕人更應該去一二線核心城市上學、就業(yè)、購房、安家。而現(xiàn)實卻是政府提出的房地產(chǎn)去庫存和各種政策卻把人們往三四線城市趕，以防止三四線城市的空心化，從社會發(fā)展的規(guī)律來看，這是相悖的。

　　希望本文能讓讀者有更多的對未來思考。