一、從戶籍制度限制人口流動

　　戶籍制度是地區發展不平衡的另一個核心因素。除了長久存在的農業戶口與非農 戶口的區別，各地區的戶口也存在巨大差距，限制戶口遷移也就是享受公共服務 的門檻。從落戶的角度來看，目前一線城市實行嚴苛的落戶政策，通過強大的行 政力量控制戶籍人口增長。進一步，與戶籍掛鉤的種種制度政策和公共服務，使 得無法落戶的流動人口難以在大城市定居，造成了我國勞動力流動而人口不流動 的局面。大城市因而享受了源源不斷的低成本勞動力，而不必負擔養老等公共服 務成本。

　　這個過程中，一線城市是最大的受益者。以公認的最難落戶的北京為例，十八屆 三中全會決定“嚴格控制特大城市人口規模”之后，控制人口就成了北京市的重要 任務之一，除了以至于有人戲稱北京戶口比美國綠卡難拿。目前北京落戶政策還 在逐年收緊，部分落戶途徑標準不清晰、申請不公開、與央企國企等利益機關綁 定，即將開放申請的積分落戶門檻高，落戶難度非常大。不得不承認，北京落戶 難度堪比移民，國際慣例的新生兒、親屬投靠等標準一般都比北京落戶松，投資 方面3000萬元人民幣也基本可以睥睨全球，而類似于工作簽證的北京市工作居住 證也僅對部分高新技術企業有限制開放，續簽需要提供3年連續的繳稅證明，條 件十分嚴苛。

北京落戶途徑（從易到難）

　　資源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市獲得了源源不斷的 人口流入。從過去十年的數據來看，北上廣深四個一線城市常住人口遠大于戶籍 人口，近10年北京、上海始終有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除個別年份為凈 流出以外，其余年份也保持了凈流入局面。

近年來北京非戶籍人口凈流入

近年來上海非戶籍人口凈流入

近年來廣州非戶籍人口凈流入

近年來深圳非戶籍人口凈流入

　　然而，由于不能平等享受公共服務，流入的非戶籍人口最終大部分回到原籍。依 然以北京為例，目前外地戶籍人口在北京辦理退休的基本條件為男性滿50周歲、 女性滿40周歲以前在北京參加基本養老保險，在北京實際繳費年限累計滿10年， 且達到退休年齡時在各地繳納基本養老保險年限累計至少要滿15年。如果辦理北 京醫保，還需繳費滿25年（滿足退休條件的可以一次性補繳）。也就是說，即便 不考慮教育、購房、購車的資格限制，僅養老方面的就給沒有戶口的外地人留京 造成巨大障礙。從人口年齡結構來看，2014年北京15-64歲的勞動力人口占比為 81%，高于全國平均水平近7個百分點。

　　此外，戶籍限制也間接降低了企業的用工成本。如北京社保標準普遍高于其他地區，但是由于絕大多數無戶口的外地人最終都要回原籍辦理退休，因此按照北京 標準繳納的社保沒有太大實際意義，企業和員工聯合起來瞞報薪酬水平，按照最 低標準繳納社保，大大降低了企業的人力成本。

　　也應看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累的同時也會產生負面作用。目 前戶籍門檻過高，而與戶籍綁定的公共服務過多，導致了部分高素質人才向二線 城市回流的傾向。

　　總而言之，戶籍制度使得大城市享受了源源不斷的勞動力補充而不必付出相應成 本，透支了其他地區的人口紅利，也是地區發展不平衡形成的重要因素。

　　二、地區發展不平衡對房地產市場的影響

　　1、限購限貸只有短期抑制作用

　　如前所述，房地產既具有消費屬性，也具有投資屬性。其中消費屬性由其使用價 值決定，投資屬性由市場預期決定。地區發展不平衡不僅導致了使用價值的巨大 差距，也改變了房地產市場的預期，在社會上形成了發達地區的發展前景更好的 共識，短期長期需求都有保障。因此，在資產荒的背景下，資金紛紛流向熱點城 市的房地產市場，造成了當前高度分化的市場格局。

　　所以，如果不能解決地方發展不平衡的問題，就不能改變房地產市場的長期預 期，也就不能改變市場分化的格局。因此，目前限購限貸的調控只能起到短期抑 制性的作用，不能從根本改變熱點城市房價上漲過快而其他城市市場遇冷的局 面。限購限貸只能將需求推遲，而不能將其減少。從市場的表現來看，限購限貸 只是讓市場成交縮量，并沒有帶來價格的大幅下行。根據統計局公布的數據，價 格方面，10月上半月15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯 遏制，但是僅深圳和成都兩個城市價格出現環比下降。成交量方面，新建商品住 宅網簽成交量大多出現顯著下滑，其中成交量環比下降80%-60%的城市有4個。

　　2、房價沒有由一線向二、三線的傳導機制

　　由于地區發展不平衡的存在，不同地區的基礎設施、教育醫療等資源存在差距， 使得不同地區的房地產在使用價值本身存在差異。進一步地，由于預期地區發展 不平衡的局面短期沒有改善，人們對房地產投資價值預期也高度分化。因此，一 二三線城市的房地產不具備替代效應，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三 線城市轉移的情形。也就是說，一線城市的房價上漲不向二線三線傳導，而只會 向市場條件比較類似的城市傳導。舉例來看，上海和深圳房價超預期上漲只能夠 提高北京的房地產市場預期，而不會帶來其他二三線城市的市場升溫；隨著城市 化進程推進，上海周邊城市（如昆山）可能會得到一定的外溢效應，提高了使用 價值和預期，其房價上漲將帶動其他受到類似外溢效應城市（如廊坊、東莞）的 價格上行，而不是擴展到其周邊城市。

　　可以認為，全國房地產市場實質上是割裂的，而不是一個整體，本次因地制宜、 因城施策的政策調控是符合市場現狀的。但也正是由于市場的割裂性，因城施策 的效果也僅限于此地此城，想要依靠各地的政策組合對全國房地產市場進行有力 調控難以達到預期效果。

　　3、區域發展是房地產最重要的基本面

　　地區發展不平衡導致了房地產市場的分化，進而導致了調控政策的局限性，可以 認為，區域發展是房地產市場最重要的基本面。對房地產市場未來的判斷要回歸 區域發展的層面，關注區域發展的戰略規劃、政策引導和資金支持等方面。

　　解決好區域發展問題，很多伴生的問題也將迎刃而解，房地產市場才能走上長效 健康的發展路徑。例如廣受詬病的土地財政問題，有觀點認為地方政府過于依賴 土地財政和房地產行業創造的稅收而被房地產綁架，從而認為引導房地產的健康 發展首要問題是解決土地財政。但是從根源上看，土地財政是地區發展過程中為 解決資金來源問題創造出的工具。在當前體制下，地方政府事權遠大于財權，本 來就存在資金缺口，同時財政收入分配隱含極大的不公平，欠發達地區處于弱勢 地位，持續補貼發達地區。在巨大的壓力下，地方政府必然會自發尋找出路。政 府的性質又決定了其只能利用掌握的資源和提供的公共服務融資，于是當時處于 預算外的土地出讓金便成了最佳選擇，土地財政應運而生。從這個角度看，地方 債、融資平臺等方式，本質上和土地財政是一樣的。也就是說，解決了地方政府 的資金來源問題，土地財政這一系列問題也就不復存在。

　　總而言之，區域發展水平決定了房地產的消費價值，區域發展前景決定了房地產 的投資價值，房地產市場最根本的還是要回歸到區域發展的層面上。市場行為不 能用政策規范，無論是控熱點城市房價，還是引導二三線城市去庫存，都是在為 地區發展不平衡的格局變化爭取時間。

　　三、房地產業發展展望

　　1、 房地產業長期需求強勁

　　2015年我國城鎮化率僅為56.1%，遠低于發達國家90%以上的水平，城鎮化進程 還在推進。根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出的目標，在2020 年前常住人口的城鎮化率要達到60%左右，也就是說預計還有大約5200萬人將在 未來4年內完成城鎮化；戶籍人口城鎮化率要提高到45%左右，對不同城市實行 差異化的落戶限制，以合法穩定就業和合法穩定住所(含租賃)等為前置條件，全 面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開城區人口50萬-100萬的城市落戶限 制，合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區人口300萬 -500萬的大城市的落戶條件，嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規 模。此外，2016年10月，國務院發布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了戶籍人口城鎮化的政策導向和實現路徑。

　　目前我國城鎮化率還比較低，未來的城鎮化人口增加為房地產市場提供了持續的 需求，大城市和中小城市的市場需求不是此消彼長的格局，房地產長期需求強 勁。此外，現在市場面臨的問題是如何將城鎮化人口合理引導，就地就近城鎮 化，防止人口過度向大城市和特大城市集中。

　　2、地區發展不平衡格局將會發生改變

　　首先澄清，改變地區發展不平衡的格局，不是實現各地的均等無差別的發展。我 們承認地區之間的發展水平應當存在差距，所要改變的是在一線城市城鎮化進程 已經顯著領先于全國后資源仍然過度向一線城市集中的局面，加快發展重點二三 線城市，縮小地區間的差距到合理水平。

　　根據2010年國家公布的《全國主體功能區規劃》中關于城市化戰略格局的構想， 未來我國將構建“兩橫三縱”為主體的城市化戰略格局：以陸橋通道、沿長江通道 為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國家優化開發和重點 開發的城市化地區為主要支撐，以軸線上其他城市化地區為重要組成。在城市群 規劃方面，對環渤海、長江三角洲、珠江三角洲地區進行優化開發，形成3個特 大城市群；對哈長、江淮、海峽西岸、中原、長江中游、北部灣、成渝、關中— 天水等地區實行重點開發，形成若干新的大城市群和區域性的城市群。

主體功能區規劃城市化戰略格局

　　國家對城市化格局已經有了明晰的規劃，對三個特大城市群進行優化開發，對其 他城市群進行重點開發，未來這些重點開發的城市群就是平衡地區發展的突破 口。目前我國一線城市的城市化進程遙遙領先，在全國城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已經步入世界前十名的水平，一線城市繼續吸納城鎮化人口的能力受限。此外，考慮到我國巨大的人口基數，只靠幾個城市或城市群 完成推進城市化的過程并不現實，未來城市化必須是多極化發展。

　　我們認為要實現多極化城市化，引導人口流入規劃的地區，就必須改變目前地區 發展不平衡的局面。改變地區發展不平衡格局，就要從其形成的根本原因入手， 調整資源分配，改革戶籍制度。資源分配方面，除了機遇政策支持，我們認為最 重要的是要改變地區稅收收入分配不平等的格局，停止資源向發達地區過度集中 而帶來的預期分化。具體來看，短期內在增值稅仍然為主體的情況下可適當調整 分成比例，加大轉移支付力度，改善地方政府財政情況；長期促進增值稅向消費 地原則分配轉型，培育以財產稅等直接稅為主的地方主體稅種，縮小地方收入差 距。戶籍制度方面，繼續收緊一線城市戶籍準入，同時有序開放各種重點開發城 市群的戶籍制度，引導人口就近城鎮化。

　　3、房地產市場展望

　　我們預計資源繼續向一線城市傾斜的局面將會有所改變，并且隨著戶籍制度的進 一步收緊，一線城市吸引資金和人口流入的能力將下滑，發展速度將面臨平臺 期，房地產市場熱度也會逐漸退卻。與此同時，其他地區核心城市群將加速發 展，放寬人口準入和發展預期提升將吸引城市化人口流入，房地產去庫存持續推 進，將出現量價齊升的局面。在地區發展前景預期調整后，一線城市將放開限購 限貸，房地產市場分化的格局也就基本結束。此外，我們看好大城市周邊地區的 房地產市場，在核心城市群建設過程中得益于外溢效應，將會分享核心城市的資 源和人口紅利，實現高速發展。