一、社會生產效率及行業集中度提升催生現代化物流地產行業

　　物流地產行業，作為物流產業的基礎，為其提供物流運營所必須的倉儲、基建、物業管理等基礎性服務。

　　在物流發展的初期階段，物流地產提供的功能主要集中在倉儲方面，提供簡單的產品或者商品的儲藏服務。而隨著零售業或制造業的企業集中度逐漸提升，末端銷售布滿全國甚至全世界的行業龍頭們亟需將大量的商品快速送往各個零售網點。正因如此，整個物流行業開始了一輪效率提速的產業化升級，而物流地產提供的倉儲服務的出入倉及倉庫管理環節，在效率及成本的提高上有著巨大的改進空間，由此便導致了最早的現代化、一體化的物流地產行業的破殼而出。

　　現代物流地產一般根據具體的產業標準分為 A、B、C 三個等級的倉儲物業。其中主要考慮的因素有：

　　1） 地產物業的選址：是否處于交通便利位，臨近機場、碼頭、鐵路樞紐等

　　2） 倉儲面積、層高、柱間距等空間因素：越大面積、大間距、高層距越有利于倉儲管理和復雜型智能倉庫的設計開發。

　　3） 影響配送效率的因素：包括是否有可拆卸門、可升降平帶、可裝卸月臺，以及倉庫內區域分工與出入貨路徑設計是否優化合理等。

　　二、我國現代化物流在“質”“量”上都落后于發達國家水平

　　目前我國的物流 倉儲產業，無論從“數量”、還是“質量”都遠遠落后于發達國家水平，有巨大發展空間。

　　在數量上，中國日益增長的制造業進出口、零售及電商業務、相關第三方物流產業的巨大規模產生的物流需求與嚴重不足的社會物流供給相矛盾。據報告稱，目前我國的人均物流面積為 0.4 平方米，與美國的 5.5 平方米仍有約 13 倍的差距；在質量上，中國由整體產業化升級所導致的高端、智能化的現代化物流設施需求與總體上技術處于落后物流設備供給相矛盾。在市場上 6 億平方米的物流倉儲設施供給中，僅有五分之一為現代化倉儲物流設施，大部分仍為傳統模式下的物流設施，提供效率低下的物流服務。

中國人均物流面積與美國比較圖

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中國現代物流市場供應現狀

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