物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。

物業(yè)業(yè)態(tài)分類一覽

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　　我國房地產(chǎn)業(yè)自98年房改后正式起航，迄今為止已經(jīng)歷了10余年的“黃金時代”。廣闊的市場空間及卓越的投資回報率使得行業(yè)能夠始終前行，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一為GDP增長不斷做出貢獻(xiàn)。而在人口紅利拐點(diǎn)即將到來及城市化率增幅放緩等因素的影響下，行業(yè)需求結(jié)構(gòu)勢必面臨調(diào)整；同時，土地成本的不斷提升也持續(xù)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)端的毛利水平，企業(yè)已開始探索新業(yè)務(wù)的拓展。因此,大地產(chǎn)行業(yè)的前行航向也逐漸迎來從“增量開發(fā)”向“存量持有”轉(zhuǎn)舵的過程。

房地產(chǎn)企業(yè)毛利率及凈利率一覽

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　　我們認(rèn)為存量時代到來的最主要特征，就是存量房交易額占比的不斷提高，及一、二線熱點(diǎn)城市存量房流通率的顯著抬升。數(shù)據(jù)顯示，從2008年的不足1%，到過去十年內(nèi)的均值達(dá)到了2.4%，我國存量房流通率正處于上升通道。16年一二線重點(diǎn)城市如北上廣深及天津、杭州和廈門等，流通率均分布在3%-5%之間，個別城市已超越發(fā)達(dá)國家水平，流通率抬升的趨勢已頗為穩(wěn)健。二手房交易占比方面，11年仍不足20%，至16年已達(dá)到41%，其中一線城市二手房交易額更已為新房成交額的2.13倍。對比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體二手房與新房交易約為8：1至10：1的比例，我們認(rèn)為未來我國二手房交易占比仍具有提升空間。

　　作為存量時代深具潛力的三大領(lǐng)域之一（二手房經(jīng)紀(jì)、房屋租賃和物業(yè)管理），我們認(rèn)為物業(yè)成功站上投資風(fēng)口并非偶然。物業(yè)行業(yè)一直被視為大地產(chǎn)范疇內(nèi)重要的子行業(yè)，在數(shù)十年的默默耕耘下，不少房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。隨著行業(yè)度過最初的野蠻生長期，一系列行業(yè)規(guī)范相繼推出，特別是國家社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃的頒布，行業(yè)發(fā)展的架構(gòu)已雛形初具。

上市物業(yè)企業(yè)毛利率一覽

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上市物業(yè)企業(yè)凈利率一覽

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　　隨后，新興的互聯(lián)網(wǎng)思維為沉寂已久的物管行業(yè)引來一汪活水，行業(yè)蛻變的帷幕正式拉開。從上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)據(jù)上來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，以中海、綠城為代表的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)龍頭毛利凈利率改善趨勢顯著；中奧到家和彩生活等新型物業(yè)企業(yè)的凈利率雖波動較大，但仍處于高位。進(jìn)一步將服務(wù)項目細(xì)分后，我們可以發(fā)現(xiàn)，12年開始原有的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)受物業(yè)價格限制放開和酬金制推及等影響，毛利水平開始普遍改善；更重要的是，互聯(lián)網(wǎng)思維的注入引爆了社區(qū)O2O價值，物管企業(yè)開始嘗試增值服務(wù)業(yè)務(wù)的開拓，從近年的業(yè)績表現(xiàn)來看，毛利水平優(yōu)異且穩(wěn)定，再輔以營收上的不斷放量，行業(yè)成功站穩(wěn)風(fēng)口。

　　2015年全國物業(yè)管理面積為174.5億平米，繼續(xù)穩(wěn)定在7%左右的年增長率。但top100物業(yè)企業(yè)則通過加快兼并收購的步伐，實(shí)現(xiàn)了更大程度的躍進(jìn)。其中top10房企表現(xiàn)尤為突出，兼并收購件數(shù)與面積占百強(qiáng)企業(yè)總數(shù)的逾五成，管理面積完成了74.84%的高速增長。

物業(yè)行業(yè)管理規(guī)模一覽

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百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模一覽

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　　隨物業(yè)發(fā)展步入新階段，行業(yè)集中度在4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了長足進(jìn)步。2012年，國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)市占率仍處在12%的低位，相較于北美物業(yè)管理公司前50強(qiáng)近30%的市場占有率落差甚大。但隨著百強(qiáng)企業(yè)不斷整合資源、加速兼并，在管理面積上實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)固增長，市場份額加速抬升，至2015年，百強(qiáng)企業(yè)市場占有率已經(jīng)達(dá)到28.42%。從目前的發(fā)展趨勢來看，各大房企集團(tuán)對物業(yè)已愈發(fā)重視，傾斜資源實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī)�；�的意圖也愈發(fā)明顯，新一輪的企業(yè)整合與兼并收購正在路上，行業(yè)集中度的提升仍具動力。

物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)市場份額一覽

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　　集中度的提升源自行業(yè)龍頭企業(yè)規(guī)�；�程度的抬升。我們可以發(fā)現(xiàn)14年到15年，百強(qiáng)企業(yè)在管理面積的擴(kuò)張上頗有作為，在管面積超過3000萬平方米的企業(yè)增加了近2/3，超過5000萬平方米的企業(yè)增加了超過五成。

物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積一覽（萬平方米）

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　　不止于在管面積，領(lǐng)先企業(yè)的收入規(guī)�；�增長同樣顯著。收入在3億元以上的企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)明顯增多，進(jìn)入頂端梯隊的10億+收入俱樂部的企業(yè)數(shù)量也從14年的15家發(fā)展到15年的24家。

10物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)收入階梯一覽

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　　通過對比百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)不同層級的成本率均值，我們同樣發(fā)現(xiàn)領(lǐng)先集團(tuán)龍頭地位凸顯。數(shù)據(jù)顯示，排名越是靠前的企業(yè)成本率均值越低，其中top10企業(yè)成本率顯著低于排名靠后的企業(yè)。得益于規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了項目之間的協(xié)同，為人工智能的應(yīng)用與普及提供了基礎(chǔ)，從而壓縮了平均成本。

物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)成本率分層

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　　企業(yè)成本的不斷壓縮，不僅僅得益于規(guī)�；�效應(yīng)，同樣源自top100企業(yè)作為行業(yè)先驅(qū)，在高新技術(shù)應(yīng)用上的積極探索和大量投入。物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)成本率2015年由去年同期的87.28%降至79.96%，獲得了顯著改善。15年百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營成本總值為908.04億元，均值為43239.94萬元，同比增長16.56%，增速明顯低于營收增速。

13百強(qiáng)企業(yè)成本構(gòu)成表

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　　從成本的具體結(jié)構(gòu)來看，作為勞動密集型企業(yè)，人員費(fèi)用支出依舊占據(jù)總成本的56.79%，同比微增0.32%。人員費(fèi)用占比未大幅變動，我們認(rèn)為主要是，一方面企業(yè)通過對高新技術(shù)的應(yīng)用，信息化、智能化和集約化的管理有效的減少了中低端的資源消耗，實(shí)現(xiàn)了以機(jī)械設(shè)備對基礎(chǔ)人力工作的替代，減少了人力支出；但另一方面，在探索高新技術(shù)應(yīng)用場景的過程中，需要尖端人才的領(lǐng)航，百強(qiáng)企業(yè)近年來在吸收互聯(lián)網(wǎng)人才方面的不遺余力，又一定程度地推升了企業(yè)的人力成本占比。

物業(yè)行業(yè)人均績效一覽

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　　成本結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，成本改善就主要體現(xiàn)在了人均績效的提升上。15年百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積及人均產(chǎn)值較去年同比分別提升39%和20%。得益于“互聯(lián)網(wǎng)+”在物業(yè)服務(wù)的普及，企業(yè)大幅推進(jìn)了設(shè)備設(shè)施管理的信息化、自動化及智能化，辦公的平臺化促成了管理的集約，提高了員工的服務(wù)效率。

物業(yè)行業(yè)人才結(jié)構(gòu)一覽

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　　對新技術(shù)的投入也催生了企業(yè)人力資源結(jié)構(gòu)的改善，企業(yè)的資源配臵更趨合理，核心競爭力得到增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，從2013至2015年，物業(yè)行業(yè)TOP100企業(yè)大專及本科以上學(xué)歷從業(yè)人員的占有率得到了有效提升。其中top20企業(yè)平均本科學(xué)歷以上的人員數(shù)量更是實(shí)現(xiàn)翻番，占到了人員總數(shù)的8.81%，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

物業(yè)行業(yè)2015年百強(qiáng)企業(yè)項目外包一覽

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物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)外包人員一覽

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　　相較于成本端的改善，物業(yè)行業(yè)價格端的提升仍在路上。2016年上半年，20城物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)較去年同期微升0.87%。將2009年以來的物業(yè)費(fèi)增速與GDP、CPI和工資增速相比，不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)增速長期低迷，顯著落后于其他指數(shù)。在物業(yè)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展的階段后，物業(yè)費(fèi)用獲取補(bǔ)償性增長的空間就顯得相對可觀。

物業(yè)費(fèi)增速對比GDP/CPI/工資增速一覽

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　　從數(shù)據(jù)上來看，我們認(rèn)為物業(yè)價格的提振主要可能從一、二線城市的高端物業(yè)開始。橫向來看，一二線城市的物業(yè)價格水平相對較高�？v向來看，2016年上半年三星、四星和五星級物業(yè)價格增長率分別為-0.13%、-0.32%和1.37%，高端物業(yè)價格提升幅度較大。我們認(rèn)為，具體項目的價格提升速度與空間主要由業(yè)主構(gòu)成、物業(yè)企業(yè)品牌效應(yīng)、議價能力及服務(wù)質(zhì)量等方面的差異所決定的，因此高端物業(yè)或更具優(yōu)勢。

　　2015年物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)營收1135.61億元，均值為54076.96萬元，同比增長27.24%。其中物業(yè)服務(wù)收入945.67億元，均值達(dá)45032.04萬元，同比增幅攀升至33.23%，這主要是受15年物業(yè)企業(yè)拉開的兼并大潮所影響。而增值服務(wù)收入189.94億元，均值為9044.92萬元，增長率有所收窄，錄得3.94%。

物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)盈利增速一覽

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　　盈利水平方面，百強(qiáng)企業(yè)同樣持續(xù)位于上升通道中。2015年，物業(yè)服務(wù)業(yè)百強(qiáng)企業(yè)凈利潤總額為82.26億元，均值達(dá)3916.93萬元，同比增長48.99%。12-15年復(fù)合增速為37.61%。百強(qiáng)企業(yè)平均凈利潤率為7.43%，同比提升1.24個百分點(diǎn)。

物業(yè)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu)一覽

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　　對比凈利潤與營收結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)營收較少的增值服務(wù)利潤貢獻(xiàn)能力明顯更強(qiáng)。15年，百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)凈利潤均值為1217.26萬元，占比為31.08%，較營收占比明顯更高。而基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)均值為2699.67萬元，占企業(yè)平均凈利潤的38.92%，仍是凈利潤的主要貢獻(xiàn)力量。