中國指數研究院6月25日發布《我國養老地產發展趨勢及開發策略研究》，養老地產具有產業鏈長、涉及領域廣的特點，這一領域的主要投資者包括養老服務機構、地產開發商、保險公司以及境外投資者等，涉及產業涵蓋居住、護理、醫療、文體、餐飲服務等。同時養老地產項目前期需耗費大量資金，且投資回收期較長。總體來看，其核心屬性是“養老”而不是地產開發，決定其面臨一系列開發難點。

　　一、目前我國養老地產需求動力加大但仍處于發育期

　　1、我國步入老齡化社會養老地產將迎來新的發展階段

　　老齡人口龐大未來老齡化進入加速階段

　　我國已步入老齡化社會，未來20年中國處于老齡化加速階段。按照國際通行標準，一個國家60歲以上的人口或65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過10%和7%，那么這個國家就達到人口老齡化。2010年人口普查數據顯示，60歲及以上人口占比達到13.26%，其中65歲以上人口占8.87%，截至2013年，65歲以上人口占比已達到9.7%，近十年人口老齡化進程明顯加快，同時由于峰值最高的第一、二次嬰兒潮的人逐漸步入老年，未來20年中國老年化進入加速階段。預測到2030年，60歲以上人口占比將接近30%。

　　421家庭結構和高老年人口撫養比使得家庭養老難度大客觀上放大了市場化的養老需求

　　我國老年人口撫養比高，人口拐點迅速降臨，養老問題現實嚴峻。我國老年撫養比近年來穩步提升，截至2012年已達到12.7%。而同其他國家的對比中，我國老年撫養比高于全球平均水平，僅低于高收入國家，但差距較明顯。而隨著50年代出生群體（第一次人口出生高峰）開始步入老年，他們是獨生子女的第一代老人，421家庭結構使得家庭養老的難度加大，客觀上需要市場化的養老機構。

　　我國高凈值人群即將邁入老年將推動高端養老需求

　　我國高凈值人士中40-60歲人群占比超過70%，而未來10-20年該階層人士將跨入老年，根據中國建設銀行的《中國財富報告2012》可以得知中國高凈值人群更加青睞高端養老、高端旅游、高端醫療等服務，圍繞這三個主題的開發增值服務更容易讓高凈值人群滿意，而精英階層對高端養老服務的需求將在未來10-20年內迎來拐點。雖然這部分需求仍然屬于小部分，但針對這塊的養老地產項目的供應仍然不足。

　　相較于巨大的市場需求養老供需缺口大

　　近期國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》中要求：2020年末全國社會養老床位數將達到每千名老年人35-40張，而目前我國每千名老人的社會養老床位數約為20張，發達國家為40-80張。而根據聯合國預測，我國2020年60歲以上老人2.42億，國發【2013】35號文對“機構養老”床位需求的預測為741萬，扣除2012年已有的381萬張床位，則八年要建360萬個床位，平均每年45萬個床位。