過去的十年見證了中國房價的飛速上漲，而在此之前的房市低迷又引發(fā)了對于整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)心。

　　然而，在過去十年中，中國的房價究竟上漲了多少？在中國的不同城市，房價上漲是否形式上有所不同？高漲的房價使得低收入群體排除在房市之外么？家庭買房的負(fù)擔(dān)就多大？這些問題至今仍然少有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯浚�而搞清楚這些問題對于理解中國的房市顯然是十分重要的。

　　以下內(nèi)容總結(jié)自NBER論文《Demystifying the Chinese Housing Boom》：

　　|中國的房價到底有多高？

　　文章首先使用抵押貸款數(shù)據(jù)對中國120個主要城市的2003-2013年的房價進(jìn)行了測算。這120個城市包括了四個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）、大部分二線城市以及眾多三線城市。

　　作者計算了2003-2013中國120個城市的房價指數(shù)（此處的房價指數(shù)為名義指數(shù)），而在此期間平均通脹率為2.68%，相對于房價上漲來說相對微小。

　　上圖是北、上、廣、深四座一線城市的房價指數(shù)、人均GDP、人均可支配收入。

　　首先北京市的房價上漲最為明顯，房價指數(shù)從2003年的1上漲到2013年的7.6，即在十年間房價翻了七倍，而與此同時北京市的人均可支配收入只翻了三倍。同時注意到，北京的房價出現(xiàn)了兩次短時間的下降，第一次出現(xiàn)在2008年金融危機(jī)之后，而第二次開始于2011年5月份，然而在2012年6月份即結(jié)束。

　　相比較于北京而言，上海的房價上漲更加溫和。十年之間上海的房價翻了4.43倍，遠(yuǎn)小于北京，而上海的人均可支配收入也大約翻了三倍。

　　而與北京不同的是，上海經(jīng)歷了三次房價下跌：第一次從2005年到2007年，下跌了13%；第二次同樣為金融危機(jī)之后；而第三次調(diào)整，從2011年六月到2012年三月，下跌了25%。

　　廣州在十年之內(nèi)房價翻了5.1倍，而深圳則翻了3.65倍。與此同時，這兩座城市都經(jīng)歷了數(shù)次房價調(diào)整，最嚴(yán)重的一次發(fā)生在金融危機(jī)之后的深圳，房價幾乎下跌了39%。

　　而對于二三線城市，房價上漲并沒有一線城市那么夸張。

　　對于二線城市而言，十年期間二線城市的房價平均翻了3.92倍，與此同時房價的波動也比一線城市平緩很多。然而注意到，盡管房價上漲了很多，而人均收入的變化也幾乎是同步的。作者認(rèn)為人均收入的變化代表了家庭對房產(chǎn)需求的變化，而從二線城市的數(shù)據(jù)中，房價上漲雖然很快，但是似乎與實(shí)際需求的背離并不顯著。

　　而對于85個三線城市，平均而言十年期間房價翻了三倍，然而值得注意的是，在此期間人均收入的增長甚至快于房價的上漲速度。

　　那么中國的房價上漲與其他亞洲國家的房價上漲有不同特點(diǎn)么？為此作者比較了日本和新加坡房價上漲的經(jīng)驗(yàn)。

　　如上圖，日本從1955年到1990年，人均GDP翻了大約40倍，然而其土地價格卻翻了80倍。而隨后的25年期間，日本經(jīng)濟(jì)增長停滯，土地價格水平也終于在2014年回歸了與其人均收入相當(dāng)?shù)乃�平。上圖也印證了日本戰(zhàn)后的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與破滅。

　　而新加坡房價的上漲與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有很高的同步性，除了兩段時間出現(xiàn)了偏離：上世紀(jì)八十年代以及亞洲金融危機(jī)之前的1995-1997年。在這兩段時間之前，新加坡都經(jīng)歷了持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長，然而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行時，房價水平又回復(fù)到了經(jīng)濟(jì)增長水平上。

　　結(jié)合以上的經(jīng)驗(yàn)，與日本的房地產(chǎn)泡沫相比，中國的房價上漲有其自身的特點(diǎn)：除了少數(shù)幾個一線城市外，大量二三線城市的房價上漲與購買力的增長水平是相當(dāng)?shù)摹＿@些國家的歷史經(jīng)驗(yàn)也許對中國的房地產(chǎn)市場的思考有一些歷史借鑒意義。