在當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)牽動(dòng)著每個(gè)人的神經(jīng)。

　　生活在一線城市的人會(huì)問(wèn)，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎?這樣漲下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)崩盤?想買房的人最想知道該何時(shí)入手，投資客想知道選擇何時(shí)離場(chǎng)才能賺得最多……每個(gè)人都希望有人能準(zhǔn)確回答這些問(wèn)題。

　　事實(shí)是，幾乎沒(méi)人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)，否則歷次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)就不會(huì)發(fā)生。盡管如此，我們?nèi)钥梢詮脑��?jīng)的房地產(chǎn)危機(jī)中吸取教訓(xùn)和獲取觀察的角度。

　　1991年日本房地產(chǎn)大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰，隨后陷入失落的二十年。作為東京大學(xué)的教授，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對(duì)房地產(chǎn)泡沫及金融危機(jī)的關(guān)鍵影響。他也曾親歷1991年?yáng)|京的房地產(chǎn)危機(jī)，同時(shí)近二十年來(lái)保持了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注。在6月11日舉行的北大匯豐商學(xué)院舉行的留美學(xué)者經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，田村了接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪。

　　田村清彥表示，房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的，長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)取決于買房者的預(yù)期、土地生產(chǎn)率以及政府的長(zhǎng)期政策，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對(duì)樓市十分重要)。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫是政府捅破的

　　第一財(cái)經(jīng)： 近一年來(lái)，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)高漲，很多人拿目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕相比，您對(duì)此怎么看?日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是什么?

　　田村清彥：近幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度確實(shí)比較快，甚至快過(guò)東京。我可以跟你們分享一下東京過(guò)去的經(jīng)歷。1991年時(shí)，身處東京的人并不認(rèn)為自己處于泡沫之中，甚至連政府也不這么認(rèn)為。很多學(xué)者當(dāng)時(shí)認(rèn)為，房?jī)r(jià)高漲有很多原因來(lái)解釋，并不一定是泡沫。但在我看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是不可持續(xù)的，何時(shí)結(jié)束才是難以回答的問(wèn)題，我們可以解釋很多過(guò)去發(fā)生的事，但并不善于預(yù)測(cè)未來(lái)。

　　在上世紀(jì)70、80年代，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，城鎮(zhèn)化影響下，一些中心城市的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)管制放松，出現(xiàn)了很多新的金融工具，導(dǎo)致信用擴(kuò)張。日本的情形跟中國(guó)和韓國(guó)有很多相似之處，首先，日本的銀行和很多大公司關(guān)系密切，比如國(guó)有銀行和國(guó)有企業(yè)之間，就像韓國(guó)的壟斷財(cái)閥，是一種政府和企業(yè)的結(jié)合體，掌控了日本商業(yè)。

　　上世紀(jì)80年代初期，美國(guó)財(cái)政赤字劇增，對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng)。美國(guó)希望通過(guò)美元貶值來(lái)增加產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。日本和美國(guó)簽訂了廣場(chǎng)協(xié)議，日元對(duì)美元大幅升值，這讓很多日本企業(yè)的出口遭遇了瓶頸，日本政府需要刺激國(guó)內(nèi)需求。

　　因?yàn)槿毡菊�府和�?cái)閥關(guān)系密切，迫使日本銀行降低利率。當(dāng)時(shí)銀行在為金融自由化和市場(chǎng)化做準(zhǔn)備。在金融自由化之前，幾乎所有日本公司的資金來(lái)源都來(lái)自銀行，但市場(chǎng)化之后，這些大企業(yè)現(xiàn)在有了新的資金來(lái)源，很多資金流入資本市場(chǎng)。銀行發(fā)現(xiàn)高利潤(rùn)時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，需要開拓新的利潤(rùn)點(diǎn)。銀行就瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。消費(fèi)者可以通過(guò)房屋抵押貸款向銀行借錢，尤其是一些民營(yíng)的中小企業(yè)(上世紀(jì)80年代的日本和如今中國(guó)的情況很像)。抵押貸款很容易，這引發(fā)了一些投機(jī)行為，當(dāng)時(shí)賺錢最快的方法就是投資房地產(chǎn)。

　　中小企業(yè)向銀行借錢需要有一定的資產(chǎn)作擔(dān)保，但是中小企業(yè)的信用并不高，唯一能夠證明信用的方式就是房地產(chǎn)。這就使房地產(chǎn)成為了一個(gè)很好的投資領(lǐng)域，泡沫就這樣形成了。后來(lái)，銀行不再接受房地產(chǎn)作為抵押，于是就出現(xiàn)了影子銀行。

　　可以比較一下中國(guó)和日本的情形，有很多相似之處。當(dāng)時(shí)在日本，人們對(duì)房地產(chǎn)投資十分瘋狂，東京新宿的工作室價(jià)格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買，明天他買，價(jià)格高漲，并且形成了一種連鎖效應(yīng)。股市的高峰在1990年，而房?jī)r(jià)的高峰在1991年，在這兩年間，資本從股市迅速轉(zhuǎn)移到了樓市，股價(jià)急速下跌，房?jī)r(jià)迅速上漲。

　　人們對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的預(yù)期很高，將土地神化，東京房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力，讓政府遏制這種房地產(chǎn)泡沫的蔓延。政府調(diào)整了土地收益稅，對(duì)房地產(chǎn)貸款和土地交易采取嚴(yán)厲管制，貨幣供應(yīng)增速大幅下滑，對(duì)影子銀行做出監(jiān)管措施。這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是政府捅破的。

　　對(duì)日本樓市來(lái)說(shuō)，1991年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在那之后人們認(rèn)為東京無(wú)法成為像倫敦和紐約那樣的國(guó)際金融中心，于是對(duì)樓市的預(yù)期下降，需求減少，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。因此，我認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的，長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)取決于買房者的預(yù)期、土地的生產(chǎn)率，以及政府的長(zhǎng)期政策，比如央行的貨幣政策，通貨膨脹率，等等(金融政策對(duì)樓市是十分重要的)。

　　房?jī)r(jià)取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　第一財(cái)經(jīng)： 2015年6月，中國(guó)股市大跌，很多錢都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些人對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期仍然看漲，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度也很謹(jǐn)慎。您怎么看？

　　田村清彥：是的，這種情況不止是在中國(guó)，在韓國(guó)、新加坡都很常見(jiàn)。政府其實(shí)是想要限制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但真正的問(wèn)題在于人們的長(zhǎng)期預(yù)期，政府無(wú)法改變普通人的預(yù)期。

　　還有一點(diǎn)就是投資全球化。近幾年，深圳的投資者可能不全來(lái)自深圳，也可能來(lái)自北京，或者其他城市。這樣就會(huì)在全球形成一種多米諾效應(yīng)，加拿大會(huì)有中國(guó)的投資者，美國(guó)也會(huì)有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者，而不是剛需。這里面還有一種市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是短期的，但長(zhǎng)期看來(lái)它的影響可能會(huì)擴(kuò)大。投資者會(huì)考慮在全球的哪個(gè)城市投資，可能是深圳，可能是東京，可能是倫敦，并且他們的決策有可能會(huì)改變，這樣他們的資產(chǎn)分布在全球不同地方，就會(huì)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。但是長(zhǎng)期看來(lái)，全球的市場(chǎng)都是相互聯(lián)系的，形成一種連鎖效應(yīng)。

　　第一財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為中國(guó)人口增長(zhǎng)率下降，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響?

　　田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區(qū)也普遍存在，比如，日本、韓國(guó)和(中國(guó))臺(tái)灣。究其原因，其實(shí)并不是因?yàn)檎�府的�?jì)劃生育政策，而是個(gè)人選擇和社會(huì)因素決定。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲，但這個(gè)年齡逐漸上升，現(xiàn)在大概在35歲左右，因?yàn)榕�性一旦進(jìn)入職場(chǎng)，就不愿輕易離開事業(yè)，因此人口增長(zhǎng)率就下滑了。巴西也是一個(gè)很好的例子，現(xiàn)在巴西婦女一生平均會(huì)生1.89個(gè)孩子，但1990年時(shí)期大概會(huì)生6個(gè)(世界平均水平大概是2.2個(gè))，這是一個(gè)巨大的變化。

　　假設(shè)其他條件不變，如果人口增加了，人們對(duì)房屋的需求也會(huì)增加，那么實(shí)際價(jià)格也會(huì)上升。在現(xiàn)實(shí)中，其他條件并不非不變，所以房?jī)r(jià)就很難預(yù)測(cè)。如果人口下降了，住戶也會(huì)下降，那么我們就不需要那么多房屋。中國(guó)的戶口限制對(duì)房?jī)r(jià)也有影響。房?jī)r(jià)其實(shí)取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，這是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的基本因素，也是構(gòu)成泡沫的一部分。

　　第一財(cái)經(jīng)： 中國(guó)一線城市情況是這樣的，少數(shù)人囤積了很多房子，但有些人一套房子都沒(méi)有，房地產(chǎn)分配不均的情況有所發(fā)生。對(duì)此您怎么看？

　　田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來(lái)滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對(duì)不錯(cuò)的保障房，并且提供一些補(bǔ)貼，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府干預(yù)某種程度上確實(shí)擾亂了市場(chǎng)。