相比2015年，2016年上半年，標桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　中房報研究員 許倩

　　相比2015年，2016年上半年，標桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　中 國房地產報記者統計的20大標桿房企上半年拿地排行榜顯示，今年上半年，萬科地產、保利地產、華潤置地、龍湖地產、碧桂園、綠地等20家標桿房企拿地總建 筑面積約8322萬平方米，同比增長88%；拿地金額約為3505.24億元，同比上升89%。拿地面積與金額均同比大漲，這源于年初以來房地產市場銷售 大增，再加上國內融資環境持續寬松，房企手握重金，砸出一個又一個地王，對土地市場熱情遠超2015年。

　　具 體來看：碧桂園上半年拿地建筑面積共計3269.03萬平方米，同比大增537%，成為拿地最猛的房企；而萬科以611.9億元拿地款（同比增長 151%）奪下20大標桿房企拿地金額排行榜桂冠；綠城中國也以單價34316元/平方米的平均拿地成本，成為拿地最貴的房企，其在2016年上半年的拿 地成本是2015年同期的18倍。

　　今年上半年，拿地金額上漲最迅猛的房企是綠城中國和雅居樂，兩家企業的拿地金額分別同比大增6773%、1911%。有分析表示，這源于該兩家企業去年拿地較少且主要布局在三四線城市，而今年兩家企業均新增了熱門一二線城市地塊，且拿的是高價地王地塊。

　　隨著樓市進一步分化，房企拿地更加集中于一線城市和周邊的“強二線”城市，尤其是南京、蘇州、合肥等熱點二線城市。這些房價飆漲的熱點城市也催生了更多地王橫空出世，但高價地王能否順利轉嫁到高房價并得到市場認可尚未可知。

　　一個有意思的現象是，在眾知名房企拼命拿地的同時，有一家房企卻異常“淡定”地一塊地都沒拿，即越秀地產。同樣表現“淡定”的還有金地集團，無論是拿地金額還是拿地面積，均同比下降86%。

　　中國房地產報記者統計的20大標桿房企拿地面積排名榜顯示，今年上半年拿地最兇猛的房企是碧桂園，新增土地儲備3269.03萬平方米，是去年上半年拿地面積的6倍多，而平均土地成本為每平方米1566元，同比漲30%。碧桂園今年上半年共計拿地支出512.03億元，同比增長723%，而在2015年全年碧桂園拿地金額為560億元。

　　眾所周知，碧桂園有其固定的項目開發模式，即以一線和二線城市周邊的區域大盤、“縣城大盤”為主要產品。2015年，碧桂園曾在上海、深圳、廣州密集斬獲3 個一線城市項目，彼時碧桂園官方對外宣稱“盡管（公司）加大了核心城市的投資，但戰略重心依然是潛力城市，因為中國的城鎮化已經進入城市群發展階段，中國 經濟更加凸顯經濟圈發展版圖。”在這樣的策略下，進入2016年上半年，碧桂園依舊著力加碼三四線城市布局，并且在云南曲靖、楚雄布局的基礎上首入昆明， 尋求新的規模擴張。

　　碧桂園公司總裁莫斌曾公開表示，對于三四線城市而言，公司將主打改善型需求，鎖定三四線城市富裕人群的需求。在地理位置的甄選和戶型打造上將更加嚴格，將選取縣城的中心地帶或地級市的中心與近郊接合部進行拿地。價格方面，會比同地域的其他樓盤高出10%至20%。

　　布局區域大盤、“縣城大盤”的策略使得碧桂園走上不一樣的開發路線，其銷售業績同樣表現不俗。在克而瑞統計的2016年上半年中國房地產企業銷售百強排行榜中，碧桂園的排名升至第三位，上半年銷售金額1226.2億元，同比上升127%。

　　不過，多家機構均在2015年底至2016年4月間下調對碧桂園的評級，理由均為碧桂園拿地過于激進，恐將降低毛利率。國泰君安在其2016年3月的研報中表示，在去庫存壓力下，房地產銷售均價將難以恢復高位，隨著土地成本上升，預計碧桂園毛利率將保持低位。

　　與碧桂園的激進形成鮮明的對比，今年以來越秀地產并未能如信達地產等國企那樣成為土地市場上的主角。相反，越秀地產今年上半年一塊地都未拿。有業內人士分析，其原因很可能是一直為越秀地產拿地買單的越秀國資基金“不準備玩房地產了”。而越秀地產自身由于前幾年激進拿地擴張導致的“后遺癥”毛利率、凈利率雙雙下滑、負債率上升等問題仍在消化中，沒有了財力支持的越秀地產，如何拿地是個難題。

　　在20大標桿房企拿地成本排行榜中，綠城中國成為拿地最貴房企，平均土地成本34316元/平方米，同比增長1675%。據 中國房地產報記者統計，綠城中國在上半年僅拿了4塊地，但幾乎都是高價地。今年2月3日，中交綠城九龍倉聯合體以51.35億元拍下北京市朝陽區將臺鄉駝 房營村地塊，根據成交價測算，該地塊的樓面地價約為5.5萬元/平方米，未來售價將在10萬~12萬元/平方米。3月23日，綠城中國又以45368元 /平方米的樓面地價摘下杭州潮鳴艮山地塊，成為杭州新單價地王，總價格37.35億元，溢價率達109.38%。綠城方面的競買代表在拿地后表示，該地塊 將做成蘭園的升級產品，該項目未來售價有望突破8萬元/平方米。

　　位列拿地成本排行榜第2名的房企是中國金茂，平均拿地成本為24055元/平方米，同比增長993%。中 國金茂在今年上半年共計拿了9宗地，同樣都是高價地。中國金茂聯合電建地產和首開股份分別在南京、深圳和杭州連下4宗地塊，合計成交總價達到了216億 元。此外，中國金茂今年還分別在青島、寧波和天津取得若干地塊。而在中國金茂今年陸續參與獲取的這些土地中，天津、南京、深圳、杭州等地塊都成為區域內的 總價或單價地王。盡管多個地塊是擁有地王標簽的高價地塊，但公司管理層仍然認為會取得較高的毛利潤。

　　中國金茂執行董事李從瑞認為，“高毛利主要是來自于土地的獲取，要看能否在不同的周期踩準時點，同時看到這個土地未來的價值；第二就是做改善性的需求。”“公司過去幾年確實拿了一些高價地，當時拿下這些地塊的時候覺得價格很高，但是到今天這些地塊其實價格已經很低。”

　　拿地成本排行榜第3名是雅居樂地產，上半年平均拿地成本達19172元/平方米，同比大增4199%。其中，5月24日雅居樂以27.45億元總價競得蘇州一宗地塊，樓面地價16902元/平方米，溢價率為154%；6月1日，雅居樂斥資17.91億元拿下鄭州一宗地塊，樓面地價為24129元/平方米。“雅居樂看好蘇州、鄭州后市發展。”雅居樂投資中心總經理卜煒表示。

　　萬達集團則拿了最便宜的地，上半年平均拿地成本僅1552元/平方米，拿地成本比最擅長拿便宜地塊的碧桂園（1566元/平方米）還要低。

　　相比2015年，2016年上半年，標桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　相比2015年，2016年上半年，標桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　相比2015年，2016年上半年，標桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關注的是，作為行業風向標的標桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

　　從20大標桿房企拿地金額排行榜看，今年上半年拿地出手最闊綽的前3名房企分別是萬科、碧桂園、融創中國，三家房企上半年的拿地金額均超過了300億元。

　　其中，萬科繼續2015年以來的“土豪”路線，依舊是今年以來拿地金額最高的房企，上半年共計拿地支出611.9億元，同比大增151%。而平均拿地成本為4955元/平方米，并不算高。

　　從2015年開始轉向二三線城市拿地的萬科，今年上半年依然青睞二線城市。據 萬科公告可以查詢到，萬科在今年1月至6月，每個月都有新增項目，6個月內總計新增加了77個項目。這些項目主要集中在廈門、南京、合肥、杭州、蘇州等發 展較好的二線城市，以及具有房價“洼地”的貴陽、寧波等城市。僅6月份，萬科就新增了15個項目，其中，6個項目通過股權合作拿到，9個項目通過招拍掛拿 到，合計總建筑面積414.7萬平方米，屬于萬科權益的建筑面積為299.3萬平方米，權益地價是130.8億元。這些項目無一不處于二線城市較好地段。 據萬科董秘朱旭介紹，這15塊地的平均地價只有4371元每平方米，屬于一個比較安全的估值水平。

　　據 朱旭介紹，萬科拿地有三個策略：第一，有一套嚴格的財務篩選標準，看地、地價和未來收益來拿地，不會拿地王；第二，在區域選擇上，考慮一線城市和二線城 市，以及一二線城市附近的都市圈中可能成為其衛星城、軌道能夠通到的地方，也就是經濟有發展、就業有增長、有更多住宅需求的城市。第三，不會跟風，在市場 較差時，果斷出手拿很多土地，而在市場較好時，則會采取股權合作等方式，拿小的地產商手中的一些存量土地，從而控制拿地成本。

　　拿地金額同比增長最迅猛的房企是雅居樂地產、綠城中國和中國金茂，同比增幅分別高達6773%、1911%、1310%。

　　今 年上半年，雅居樂地產拿地金額達到45億元。而在今年3月23日的業績會上，雅居樂管理層曾直言“最壞的時候已經過去”，并透露公司今年將拿出100億元 買地。雅居樂在2013年耗資百億元拿地之后，就放慢了拿地腳步。2014年，雅居樂新購土地金額僅24.1億元；2015年則只買入兩幅分別位于長沙和 廣州的土地，拿地總價為15.37億元。

　　就拿地金額而言，謹慎拿地的房企除了越秀地產，還有金地集團。金地集團在今年上半年僅拿了3宗地塊，共計支出15.06億元，同比下降86%。其中，4月份于杭州市蕭山區新增土地一宗，成交總價8.84億元，樓面地價約6160元/平方米。