一周連續中止四幅宅地出讓上海土地市場調控信號乍現

　　　　⊙記者 李虎 ○編輯 邱江

　　繼8月18日、22日分別宣布中止出讓周浦上海國際醫學園區地塊兩幅地和唐鎮宅地之后，上海市規劃與國土資源局網站于8月24日晚間對外發出通知，中止上海市普陀區蘇州河濱河地區一幅地塊出讓。這是短短一周內上海第四塊中止出讓的土地。業界同時注意到，在同一日的松江小昆山鎮兩幅地塊出讓中要求將土地出讓金首付比例提升至50%。多種跡象表明，上海土地市場調控政策全面升級已是"山雨欲來風滿樓"。

　　一周內中止四幅宅地出讓

　　作為8月份上海宅地出讓計劃中的最后一塊土地，8月24日晚間宣布中止出讓的普陀區蘇州河濱河地區地塊，原計劃于8月31日進行現場競價出讓，官方此次給出的中止出讓原因僅是"根據出讓人要求中止"。據了解，該地塊被業內稱為"袖珍"地塊，規劃面積只有4321.3平方米，起拍總價達到3.7億元，折合樓板價3.89萬元/平方米。

　　在此前的8月19日和22日，上海市規劃與國土資源局網站已通知中止了浦東新區唐鎮地塊和上海國際醫學園區地塊兩幅地的出讓，給出的理由均為"附近規劃重新調整"。根據該局網站公告，唐鎮地塊已有24家企業拿標書，地塊拍賣總起價25億元，起始樓板價約2.95萬元/平方米。上海國際醫學園區地塊起拍價為6.1億元，起始樓板價1.75萬元/平方米。

　　綜合四幅中止出讓地塊所在的區域來看，上海國際醫學園區的兩幅地位于周浦板塊，其起拍價高于今年5月保利地產(9.470, -0.20, -2.07%)在該區域拿的"地王"的起拍價，"漲幅"達6500元/平方米。而保利在周浦的"地王"最終成交樓板價達4.44萬元/平方米，溢價率近300%。

　　唐鎮去年4月15日曾由大名城(10.660, -0.06, -0.56%)分別以2.97萬元/平方米、2.79萬元/平方米的價格拍下兩幅地，創造了當時的外環外"地王"。而此次被中止出讓的地塊地理位置更佳，被業內認為極有可能再度刷新外環外成交紀錄。

　　至于普陀地塊，業內人士認為，盡管此地塊出讓面積較小，但其緊鄰長風公園與華東師范大學，地理位置相對于8月17日融信110億拍下的靜安"地王"并不遜色，周邊配套也更加成熟。此地塊起始樓板價3.89萬元/平方米，與靜安"地王"4.19萬元/平方米的起始樓板價相差不多。

　　土地出讓金首付比例再提至50%

　　中止上述地塊出讓的同時，上海僅有郊環線外的松江小昆山鎮地塊正常出讓，但其出讓條件中關于土地出讓金首付比例提升至50%的要求，成為業界關注的焦點。

　　上海中原地產研究院市場分析師盧文曦表示，根據中原地產研究院數據，2014年后所監控的上海市涉宅地土地出讓中，一共有兩次將首付比例提升至50%，均發生在今年8月。而過去兩年包括眾多區域"地王"在內的土地出讓金首付比例均只有20%，而且尾款交款時限為兩個月。8月17日青浦徐涇"地王"的出讓不僅將土地出讓金首付比例提升至50%，還將后續交款時限縮短至一個月。而小昆山鎮地塊更是要求后續款項須在10日內交清。

　　上證報記者致電上海市規劃與國土資源局，就后續土地出讓金首付比例以及交款時限是否會延續、9月份計劃出讓的土地是否會中止出讓進行咨詢，對方稱目前并沒有相關通知，一切以官網通報為準。

　　2009年12月21日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署等五部委曾出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，全部土地出讓款原則上一年之內繳清。該政策出臺的一個背景是，此前的2008年10月至2009年12月全國房價連續14個月上漲，累計漲幅達34%。

　　上海易居研究院研究總監嚴躍進表示，上海近兩次土拍土地出讓金首付比例提升以及尾款繳清時限縮短，表明上海很可能于近期出臺相關樓市調控政策。

　　上海在上半年僅完成全年土地出讓任務三分之一的情況下，7月份掛拍7塊地，但基本上每塊地都創下了新的區域價格紀錄；8月份原計劃出讓9塊地加快供應，卻在一周內中止了4塊地出讓。上海易居研究院分析師張瑞表示，許多業內人士曾經呼吁增加土地供應防止"地王"頻出，但從目前來看，上海7月、8月的供應速度已經高于歷史平均水平，依然是"拍一塊，火一塊"。而且，上海多地出現了地塊掛拍公示前后附近二手房紛紛"惜售"的現象，進一步減少了住房市場供應，加劇了房價過快上漲現象。在這樣的情況下，中止部分出讓地塊、等待新政再度恢復拍地，也許是各地政府未來將紛紛實行的手段。下一階段，"控地王"與"多供地"該如何選擇，正期待著各地政府通過施政手段破此困局。

　　一個值得注意的細節是，上海市土地交易市場正式推出"電子輔助競價系統"，競買人可在現場競價活動中通過電子報價設備進行報價。對此，上海中原市場研究部資深經理龔敏表示，上海市在這個節點推出此系統，其用意恐怕是想通過改變土地競拍方式，從技術上遏制高房價。該系統對于加價幅度、溢價率都有明顯的提示，尤其是溢價提示方面會給予房企一定思考的時間，避免過于盲目報價的情況出現。預計這種方式很快會在新一輪土拍中出現。