長三角樓市火爆:土拍靠"搖號" 買房要"秒殺 "

　　一分鐘售一套房杭州掀搶房大潮

　　楊玲玲、石英婧

　　石英婧

　　進入2016年以來，以長三角省會城市為代表的樓市火爆異常，引無數開發商和購房者"競折腰"。土拍火爆靠"熔斷機制""搖號"，熱門樓盤靠網上"秒殺"，上海、杭州、南京……樓市火爆行情不斷蔓延。

　　9月22日， 南京首次土地網拍進入最后一天， 9幅地塊中的6幅宅地全部拍至最高限價。記者統計發現，在連續4天的土拍中，先后有20幅地塊沖破最高限價，成為"現房銷售+搖號"地塊。火爆的土地市場也為南京近期開盤的樓市"推波助瀾"，"日光盤"已不再鮮見。

　　在此之前，G20之后的杭州樓市率先迎來"大爆炸"，根據杭州透明售房網統計數據，9月第二周杭州樓市成交10100套，每天1442套，平均一分鐘一套。與此同時，上海、南京、蘇州、合肥等長三角城市樓市火爆異常，用"炙熱"形容并不為過。在此情形下，具有樓市風向標的上海、杭州、南京、合肥、蘇州等城市均已陸續出臺收緊政策。

　　《中國經營報》記者近日在走訪中了解到，調控政策亦難抑"搶房大潮"。多位受訪專家均表示，雖然一二線城市調控有所收緊，但在高熱背景下很難實現"急剎車"式的降溫。"預計明年上半年，核心一二線城市房價的上漲預期將被打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市出現降溫，市場得以回歸以居住和改善為主的理性市場。"同策咨詢研究部總監張宏偉認為。

　　G20后樓市掀起"小高潮" 購房者"秒殺"搶房

　　八月底，上海因調控升級傳言出現一波"離婚大軍"，中秋假期滬上樓市亦掀起一波小高潮，9月17日，位于臨港的萬科樓盤2分鐘賣掉442套，幾近"雙十一"秒殺速度。

　　隨著9月22日蘇州土拍的落地，業界觀察人士稱未來蘇州房價將進入3萬+時代。土拍前夕，蘇州不少項目則出現連續調價，購房者稱"猶豫一天交訂金，就有可能損失十幾萬甚至幾十萬元"。

　　記者在走訪中了解到，來自上海的購房者王先生在中秋當天帶著全家一起來到蘇州看房，當天即簽下了購房合同。"中午得知蘇州吳江太湖新城有一個樓盤開盤，我立刻打電話過去，結果那邊回復稱開盤當天去化100%，已經無房可售。"

　　"日光盤"頻現，房企捂盤惜售，樓市的火爆刺激了購房者的購房欲望。蘇州吳中區某售樓處銷售人員告訴記者："很多客戶得到第二天將漲價的信息后，當天晚上10點多鐘趕來簽合同，唯恐價格上調買房壓力更大。"

　　在開發商瘋狂搶地的同時，南京購房者也在瘋狂搶房。9月20日晚，南京2樓盤連夜推房，"千人搶房"場景再現。其中，板橋的和昌灣景樓盤，均價18000元/平方米，比上次開盤上漲2000元/平方米，卻是開盤即售罄；而河西中部的另一豪宅項目北辰旭輝·鉑悅金陵，同等戶型的房價比3個月前首次開盤上漲3000元/平方米，也很快實現"日光"。

　　另據了解，被稱為樓市"四小龍"之一的合肥也高燒難退，進階版限貸政策、限購風聲不斷。

　　值得一提的是，投資客瘋狂涌入、購房者一房難求、房價每天不一樣。隨著G20峰會的成功召開，以及準一線城市的建設預期，樓市暴漲的接力棒傳到了杭州，敏銳的投資客們嗅到了投資潛力，紛紛瞄準杭州樓市。

　　G20后的一周，"搶房""漲價"成為了杭州樓市的關鍵詞。統計數據顯示，杭州8月份外來購房比例達到33.8%；G20之后的一周，外地人的購買比例更是達到了39.3%。在今年來杭購房的外來購房群體當中，74.6%的人購買了一套，25.4%左右的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品住房。

　　與此同時，開發商開始借"G20概念"捂盤漲價。9月14日，杭州市住保房管局對捂盤樓盤下達《責令限期整改通知書》，責令望華房地產（杭州）有限公司在瓏璽公寓4幢捂盤惜售方面的問題進行限期整改。

　　以省會城市為代表的長三角樓市經歷了瘋長之后，需求不斷外溢，南京周邊的鎮江，緊鄰蘇州的無錫、甚至常州也掀起了一波成交小高潮。

　　第一太平戴維斯中國項目及開發顧問部董事與主管譚文紅在接受《中國經營報》記者采訪時表示："隨著強二線城市的外溢效應，在持續了幾年的低迷后，無錫樓市近期也迎來了復蘇，主要客群是來自南京和蘇州的投資客。預計該趨勢也會在未來延續，類似無錫，常州，鎮江等周邊城市，均會結束過去幾年的低迷狀態，迎來一輪成交放量，價格合理上漲的樓市小陽春行情。"

　　同時，根據第一太平戴維斯市場研究部的分析報告，8月，所有地區房價指數均錄得環比上漲，其中華東地區表現最優，環比漲幅為2.17%。在投資客增加、土地市場火熱、待售庫存下跌的熱點城市，房價的快速上升或增加未來調控政策預期。

　　頻超最高限價 開發商砸重金進南京蘇州

　　與火爆樓市相對的，是同樣火爆的土拍。記者從南京土地市場網的公告看到，9月19日至9月22日，南京相繼推出27幅地塊分4天進行網上競拍，其中，大多數為住宅用地。

　　由于樓市過于火爆，南京在6月出臺了土地拍賣的"熔斷機制"。政府給拍賣的地塊設置最高限價，當拍賣突破最高限價的時候，就中止出讓。

　　數據顯示，今年前八個月南京已賣地770億元，此次網拍，南京4天賣地570億元，今年總拍地金額已達到1340億元。

　　業內人士認為，此前，蘇州、廈門、杭州的限購政策悉數落地，本次南京土拍的表現，或影響未來南京是否跟進"限購"。

　　"二線城市成為2016年土地價格上漲最多的區域，其中主要集中在南京、杭州、合肥等省會城市，這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。"中原地產首席分析師張大偉稱。

　　近段時間以來，幾乎每個樓盤都是開盤"日光"。南京中原地產市場研究經理馬 稱："按照平均銷售，南京的去化周期不超過3個月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中。"

　　同時，南京房地產促進會秘書長張輝提出："這一批土地，至少有20個住宅地塊的地價與周邊房價相當，今后房價至少要上漲30%~50%，它們才能保本。"不出意外，這次土拍之后，將會出現一波搶房潮，新房和二手房都會有提價的沖動，被限價的新房，開發商可能會產生惜售心理，恐怕一些二手房主也會有所惜售。

　　蘇州已然成為長三角房地產市場的主力區域之一，從"熔斷機制"到蘇15條，蘇州市政府的調控意志從未間斷，在新政醞釀期間，蘇州土地市場出現了長達4個月的空窗期。9月22日，蘇州重啟限購后首場土地盛宴，歷經9小時奮戰，共拍出15宗地塊，成交總價累計150億元，其中宅地共9宗，4宗限價，3宗破指導價。綠都以總價53597萬元再次競得蘇地-WG-42號泰華南地塊，成交樓面價34782元/平方米；仁恒以總價206661萬元競得蘇地-WG-46號三監地塊，成交樓面價38375元/平方米。

　　據好地網研究員分析，目前迫切進入蘇州主城區的房企不少。其中，不乏葛洲壩(8.470, 0.23, 2.79%)、大名城(10.030, 0.00, 0.00%)、中鐵建、綠都、恒大、中駿、中洲、上坤等這樣的房企。這類開發商以品牌落地為第一戰略目標。蘇州本次共出讓18宗宅地，對于這些急切想進入蘇州的房企誘惑極大。

　　"組合拳"式調控降溫難 明年上半年樓市或回歸理性

　　房產市場的火爆也引起了政府的關注，"組合拳"式調控在長三角多個城市已經推出。經歷了G20后的搶房潮，9月18日，時隔兩年，杭州重啟"限購令"。根據相關規定，9月19日起，杭州在部分區域實施限購政策，外地戶籍居民家庭限購1套住房。

　　對此，中國指數研究院杭州分院研究總監高院生認為，G20之后杭州樓市的確出現了一波搶房潮，并致使杭該市大部分項目出現了明顯的價格上調，而且這次的漲價不僅囊括了傳統的熱門板塊，還覆蓋到杭州周邊較為沉寂的區域。這也促使了杭州限購政策的出臺。

　　據了解，限購政策推出當天，多家房企營銷人員迅速召集認籌、意向客戶完成簽約。多個二手房機構的經紀人也快速反應，召集客戶完成網簽。

　　記者查詢杭州市住保房管局官網透明售房網的成交數據，截至9月19日零點，杭州市新房住宅簽約達到3265套（其中限購區域為3035套），另外，二手房成交1840套。5105套房子，造就了這座城市的單日成交記錄。而9月19日，杭州全市新房共成交僅317套，二手房成交106套，相比前日，成交減少4682套。

　　同時，業內人士告訴記者，杭州政策收緊后，可能會倒逼市場需求進一步流入到嘉興、嘉善、紹興、昆山、花橋、無錫、吳江、南通等城市或區域。這些地方或將會面臨成交量繼續上升、房價持續上漲的局面。

　　截至目前，縱觀整個華東，具有華東樓市風向標的多個省會城市都已經推出限購或限貸政策。2016年3月，上海實行房產新政"滬九條"嚴格執行限購政策；7月，合肥實行"限貸"；8月蘇州、南京同時發布樓市收緊新政；9月5日廈門開始執行限購；9月19日起，杭州開始在部分區域實施限購。

　　"未來政策開始‘托底蓋帽’，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始出現明顯的分化。"上海中原地產市場分析師盧文曦提出， 未來房地產調控政策或將升級到一城一策。

　　張宏偉認為，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及"地王"頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，核心一二線城市房價的上漲預期被打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。