9天19城接力降溫樓市 一場與資產泡沫和金融風險的賽跑

　　“降了，降了，終于降了。”過完國慶長假的上班族發現，在密集政策強壓下，高燒不退的一、二線熱點樓市似現降溫，網簽套數急劇萎縮，個別城市一天甚至出現“白板”。

　　在剛剛過去的國慶長假前后9天時間里，從北京到深圳，從上海到成都，全國19個城市先后出臺了限購限貸等房地產調控新政策以抑制房價過快上漲。

　　“一城一策是這次房地產調控的最大特點，集中出臺應是決策層的態度。”住建部政策研究中心住宅與房地產產業處原處長趙路興對上證報

　　在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，這次房地產調控是在貨幣較寬松且低利率的環境下進行的一次調控，其抑制資產泡沫和防控金融風險的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏得時間。

　　多位房地產專家預計，除19個城市之外，這些城市周圍地區以及其他房價上漲過快城市后續也會跟進調控。而隨著暴風驟雨般的調控政策落地，一、二線城市的房地產價格上漲小周期或終結。

　　記者 于祥明 劉向紅 編輯谷子

　　9天19城接踵調控樓市“雙限”成調控撒手锏

　　19個城市涵蓋一線、二線和三線

　　隨著8日上海、南昌樓市調控新政“露臉”，這輪始于9月30日的樓市調控政策發布期初告段落。在這9天里，出臺新政的城市達到19個，也宣告全國對樓市實行限購限貸的城市達到19個，分別是北京、上海、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、福州、南昌，涵蓋一線、二線、三線城市。

　　記者發現，這19個城市大多是近期房價上漲過快的城市。鄭州、無錫、昆山、珠海、杭州、福州等城市的9月環比漲幅在4.8%至7%之間。今年八九月開始限購限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢等城市，9月份新房價格分別環比上漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%。

　　從19個城市的調控內容來看，大多數超越了2011年的“雙限”，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門等城市屬于“加碼”調控，堪稱“史上最嚴”。比如：二套首付款，南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，擋住了一大批炒房者；深圳、南京、蘇州對成年單身人士（含離異）的限購，堵住了以前“假離婚”漏洞；添加社保、個稅的繳納和只能買一套的要求，限制外地投資客。

　　在“雙限”之外，上海發布的六條措施中，還首次提出了“商品住房用地交易資金來源監管”，開發企業高價拿地的資金渠道將受到監管，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，這將遏制“地王”出現幾率，降低未來房價必漲預期。

　　“雙限”成調控撒手锏

　　19個城市調控政策中，主要措施是“雙限”（限購限貸）

　　在限貸方面，大幅度提高二套房的首付款比例。如深圳，直接將二套房的首付比例提高到70%；北京二套房為自住的，首付款比例不低于50%，非自住的，比例不低于70%；天津、成都、無錫、濟南、鄭州等5個城市升為40%；南京、蘇州、廈門、合肥、廣州、杭州、珠海、東莞、福州等9個城市，分無房貸或已結清、有房貸未結清兩種情況，不同程度地進行了上調。其中，對于有房貸未結清的，南京、蘇州上調幅度最大，從45%、50%直接提高到80%，廣州則提升至70%。

　　首套房首付款比例也有所調高。其中，杭州、成都、無錫基本維持在20%或微調至25%，北京提高至35%，南京、廈門、武漢等13個城市均在30%。對于有房貸但已結清的，南京、深圳、蘇州還提高至50%，合肥提高至40%。

　　而對于擁有二套及以上住房的居民家庭，南京、蘇州、合肥、武漢、廣州、珠海等城市明確規定，暫停發放商業性個人住房貸款。這意味著，如果要買第三套住房，只能付全款。武漢更是明文規定外地人二套房停貸。

　　在限購方面，此次調控整體溫和，分區域、分戶籍、分面積段調控為主。多數城市限購范圍主要集中在中心城區，比如成都、鄭州、濟南、合肥、佛山、南京、福州等城市，都是在主城區施行限購政策，遠郊區域并不在限購范圍之內。

　　深圳、廈門、廣州、武漢、南京、合肥、濟南、東莞等10個城市，對本地人限購兩套住房，其中，深圳、南京還對單身（含離異）人士限購一套住房。

　　濟南、珠海相對寬松，本地戶籍家庭限購三套住房。值得注意的是，天津、蘇州本地戶籍家庭不受限購政策影響，成都更是以自然人、法人身份作為限購認定標準，意味著更多成員家庭可以購買更多商品住房。

　　對外地人，19個城市統一都把數量限制在一套住房，而且大多數城市還附加了需要連續繳納社保或個稅1到5年不等的條件。

　　個別城市分面積段限購，大戶型產品并不限購。譬如珠海、福州限購144平方米及以下住房，鄭州、廈門限購180平方米及以下住房。福州暫停向擁有二套及以上商品住房的家庭銷售城區范圍內建筑面積144平方米及以下的商品住房。

　　劍指資產泡沫和金融風險

　　這輪暴風驟雨般的房地產調控密度，可謂史無前例，也與以往“一刀切”式的調控思路有很大的差別

　　“橫向來看，這些城市的調控措施，一方面強調保護自住需求，通過限購限貸等措施，重點打擊投機需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。同時，重拳整頓市場秩序。政府有關部門對物價、廣告、開發、中介等加強了監管，保護消費者合法權益。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

　　他認為，此輪調控不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現了因地制宜、因城施策原則。此外，各地還充分運用市場機制，通過提高貸款首付比例、調節供求關系等市場手段來調控市場。

　　與以往歷次房地產調控不同，此輪房地產調控是在貨幣較寬松且低利率的環境下進行的一次調控，其抑制資產泡沫和防控金融風險的特征明顯。”陳晟對上證報記者說，在目前全球經濟低迷階段，利率整體處于歷史低位，貨幣政策整體較為寬松，決定了必須堅持“一城一策”的原則，如果搞“一刀切”式的政策，對那些庫存大的三、四線城市來說，顯然會適得其反。

　　回顧中國樓市調控史，記者發現，我國歷史上處于降息預期下（低利率）的樓市調控并不多見。

　　其中，1996年5月1日至1999年6月10日，市場迎來一次降息周期，央行連續7次降息，拉動內需，但因當時中國房改正處于起步階段，住房商品化方興未艾，因此當時基本談不上對樓市調控有什么影響。

　　此后的一輪降息，是在進入21世紀后，由于2008年爆發的次貸危機以及經濟衰退，又一次降息潮來臨。

　　從2008年10月9日至2008年12月23日，央行連續降息4次，1年期存款利率從2007年12月21日的4.14%驟降至2.25%。連續降息以及4萬億投資刺激，導致原本處于調整階段的樓市自2009年下半年后猛然反彈，并一路高漲，由此把“限購”絕招推上中國房地產調控舞臺。

　　2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”。至當年9月29日，“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一、二線城市推出限購政策。而至2011年2月，僅僅半年多的時間，已有36城市提出限購，隨后陸續仍有城市提出限購，最多時達到46個城市。

　　高壓調控下，部分區域樓市出現回調。直至2014年，部分區域樓市低迷。

　　2014年6月26日，呼和浩特取消住房限購令；隨后9月26日，蘇州市取消限購。樓市低迷，限購令也逐漸松綁。

　　限購令松綁前后，中國房地產市場已經開始出現分化跡象，中國房地產調控思路由此發生了重大變化。

　　早在2014年初，針對2014年樓市政策會有哪些調整，記者在全國兩會期間獨家采訪了時任全國政協委員、住建部部長姜偉新。他在回答記者提問時率先拋出“雙向調控”的概念，即針對房地產市場的分化，采取“有保有壓”的“雙向”調控思路。由此，也可以隱隱約約看到當下“因城施策”調控思路的影子。

　　可以說，限購，這個具有較強行政色彩的房地產市場調控政策，曾被視為抑制房價上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發爭議。但從后續市場實際運行效果來看，限購在一定程度上抑制了成交量，并進而抑制了房價的過快上漲。這也是此輪調控仍高懸“限購令”的主要原因。

　　除了限購政策之外，面對今年這輪“杠桿上的樓市”，限貸政策也極為重要。

　　“中國的居民杠桿率近年來增長非常快，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。”陳晟說。

　　正因為此，市場人士認為，各地“限貸”會有利于降低樓市杠桿風險。

　　集體行動背后的決策層“決心”

　　“雖然看似一城一策，但如此密集出臺，充分說明這一輪政策并非地方主動出擊，而是決策層干預下的集體行動。”中原地產張大偉說

　　事實上，在19 個城市出臺政策前后，決策層抑制房價過快上漲的信號盡顯。

　　8日召開的國務院常務會議強調，要促進農業現代化與新型城鎮化相輔相成，強化地方主體責任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，促進房地產市場平穩健康發展。

　　而此前，住建部官方網站先后發布消息，包括“要求濟南市嚴肅查處房地產開發企業違法違規銷售行為”、“公布一批各地查處的違規失信房地產開發企業和中介機構名單”。

　　近日在華盛頓出席會議的央行行長周小川也明確表示，“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。”

　　“一系列一連串的動作已經說明，此輪調控勢在必行，行之必勝。” 陳晟對上證報記者表示，面對部分一、二線城市的房價過快上漲，相關地方政府集體行動，已經讓各方體會到“調控決心”。

　　而且，據業內人士透露，針對樓市的督查組已經進駐部委和地方，將對調控不力、過高房價仍然遏制不住的地方，進行約談及問責。

　　分析人士指出，這一輪樓市火爆的根源是資金潮+資產荒+財富效應。所以說，調控不是目的，而如何讓中國經濟保持健康才是關鍵，即引導更多的資金進入實體經濟。

　　一些專家稱，當前樓市分化態勢明顯。一方面，一、二線熱點城市，特別是珠三角、長三角、京津冀地區部分城市，以及內地一些區域性中心城市房價上漲過快；另一方面，東北、西北、西南地區多數城市市場表現平穩，一些三、四線城市特別是縣城庫存壓力仍然較大。

　　為此，中山大學南方學院房地產系系主任廖俊平建議，房地產調控必須實行分類指導，因城施策。熱點城市的調控重點應當是控房價、防風險、防泡沫，三、四線城市和縣城的重點依然是去庫存。

　　專家預計，房價已經明顯上漲的一、二線城市周圍輻射區和房價可能上漲的城市，會在10月份跟風出臺一些政策。

　　而三、四線城市和縣城的重點依然是去庫存。“從今年初以來，全國去庫存的情況還是有進展的，我們希望在熱點城市調控之下，部分資金流向三四線城市去。”陳晟說。

　　當然，“此輪房地產調控是在貨幣較寬松且低利率的環境下進行的一次調控，其抑制資產泡沫和防控金融風險的特征明顯，更為深化改革破冰贏得時間。”他說。

　　受實體經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素影響，近期一些投機投資性資金大量涌入房地產市場。專家建議，金融機構應對流入房地產市場的資金加大監管，防控樓市風險和泡沫。

　　此前，中國人民銀行研究局的王琰曾撰文分析房企低成本集中發債的風險。

　　“據 Wind 統計，今年上半年 1547家上市房企平均資產負債率為 76.4%，其中 32 家企業負債率已突破80%。而受宏觀經濟形勢及調控政策影響，近年來地產行業整體增速換擋、內部結構重構，房企盈利狀況和償債能力下降、信用基本面持續弱化，此時低成本集中發債可能導致未來集中違約。”王琰說。

　　另外，還有專家指出，目前參與房地產開發的除了開發企業自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產市場。金融部門應當加大這方面的監管，引導更多的資金進入其他實體經濟。