重慶樓市作證：低房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)并行不悖

　　記者 于祥明

　　“十一”長(zhǎng)假，在一、二線熱點(diǎn)城市星夜發(fā)文退燒樓市之時(shí)，重慶人熱熱鬧鬧“吃著火鍋唱著歌”，因?yàn)樗麄儫o高房?jī)r(jià)之憂，9月主城區(qū)每平方米均價(jià)只有7164元。

　　“重慶是高燒樓市中一個(gè)異類。”上證報(bào)記者近日在重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所謂“貨幣超發(fā)”、“土地財(cái)政”、“資金杠桿”、“資產(chǎn)荒”等等所有樓市上漲的“元規(guī)則”在重慶都失靈了。

　　“不是重慶樓市有病，就是其他房?jī)r(jià)上漲過快的城市有病。”重慶當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商的高管向上證報(bào)記者直言。在重慶地產(chǎn)界的很多人看來，無論是北上廣深等一線城市，還是所謂的二線城市的“四小龍”、“四小虎”，這些城市的房?jī)r(jià)暴漲背后，均有政策或滯后或缺位或失范的原因。也許，這才是當(dāng)前樓市冒險(xiǎn)劇的真實(shí)謎底。

　　更有一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的同時(shí)，今年上半年重慶土地市場(chǎng)明顯降溫，其成交規(guī)模為近五年最低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年重慶主城區(qū)土地出讓面積為284萬平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%。然而，重慶GDP增速卻是十個(gè)季度領(lǐng)先全國(guó)，這對(duì)大行其道的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)唯房地產(chǎn)論”的論調(diào)是一個(gè)有力反擊。

　　開發(fā)商的“委屈”：房?jī)r(jià)漲不上去

　　“說啥子嘛，重慶的樓市是相當(dāng)?shù)钠椒�(wěn)健康，你看看北上廣深，甚至成都的房?jī)r(jià)又漲了，我們也希望重慶的房?jī)r(jià)能漲一點(diǎn)嘛。”金科總裁特別助理方明富說。

　　作為重慶本地的開發(fā)商和土生土長(zhǎng)的重慶人，方明富操著一口地道的重慶口音，以重慶人特有的爽朗和記者攀談起來對(duì)當(dāng)下重慶樓市的看法。方明富認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)“真的不高”，而且也不會(huì)出現(xiàn)“非理性增長(zhǎng)”。

　　記者在重慶實(shí)地走訪了包括金科、龍湖、東原地產(chǎn)等多家上市房企。面對(duì)著重慶樓市的不溫不火，開發(fā)商們均表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀，絕對(duì)沒有瘋狂的念頭。

　　“其他城市的房?jī)r(jià)漲漲漲，感覺我們重慶的資產(chǎn)又縮水了。”重慶一家地產(chǎn)公司的人士對(duì)記者說起重慶的房?jī)r(jià)，滿含“委屈”之意。

　　中國(guó)指數(shù)研究院西南分院提供給記者的一份報(bào)告顯示，2016年上半年，重慶主城區(qū)住宅成交價(jià)為6747元/平方米，較2015年同期僅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。

　　而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價(jià)為每平方米7164元。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，截至8月底，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)定基（2015年=100），深圳為149.2、上海為140.7、廈門為144.0、合肥為140.5、南京為139.8、北京為128.2、杭州為123.4、廣州為123.0、武漢為119.1、無錫為118.3、成都為105.1、重慶僅為103.4。

　　“重慶的開發(fā)商，產(chǎn)品做得很好，但獲得過高利潤(rùn)很難。”重慶一家地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，即使是地產(chǎn)龍頭萬科，在重慶市掙錢都非常難。

　　在調(diào)研中，記者也感受到，開發(fā)商為了贏得市場(chǎng)，在住宅品質(zhì)上可謂竭盡全力。

　　記者在重慶走訪了多個(gè)單價(jià)在1萬元/平方米左右小區(qū)，發(fā)現(xiàn)均配有游泳池和樹木園林，居住環(huán)境即使較北京之豪宅也毫不遜色。

　　“我自己沒有買房子，感覺重慶房?jī)r(jià)不會(huì)漲得太快。”在重慶渝北區(qū)新南路附近，鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問陳坤告訴記者，“二手房的購(gòu)房者與房主往往為了總房?jī)r(jià)的一兩萬元就僵持個(gè)把月。”

　　這在當(dāng)下其他熱點(diǎn)城市是不可想象的，而這正是重慶樓市的真實(shí)寫照。陳坤說，重慶沒有一掃而光的“日光盤”，甚至想都不敢想，只有慢慢騰騰地磨價(jià)格。

　　資本暗流涌動(dòng)：炒房投機(jī)無群眾基礎(chǔ)

　　從北京到重慶，兩個(gè)直轄市距離約1650公里，坐飛機(jī)不過兩個(gè)多小時(shí)，但兩地房?jī)r(jià)最高相差達(dá)10倍之巨。血腥的資本難道會(huì)放過這巨大的差價(jià)嗎？重慶是否會(huì)成為資本“圍獵”的目標(biāo)？

　　“如果其他地方的房?jī)r(jià)還瘋漲，投資客可能會(huì)順勢(shì)來重慶。”當(dāng)?shù)囟辔婚_發(fā)商和地產(chǎn)中介向

　　記者在重慶調(diào)研中感受到，“十一”長(zhǎng)假之前，一、二線城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出的輻射作用也開始波及重慶樓市這個(gè)“好孩子”，但主要表現(xiàn)在銷售速度加快，并無明顯的價(jià)格上漲。“有些樓盤項(xiàng)目的去化率已經(jīng)達(dá)到70%。”賀強(qiáng)說。

　　陳坤告訴記者，其門店二手房簽約量有所放量。

　　但對(duì)這種波動(dòng)，重慶房地產(chǎn)業(yè)人士并不擔(dān)心：“即使投資客來‘攪局’，重慶房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也不會(huì)漲太快漲太多。”

　　“目前重慶樓市暗流涌動(dòng)，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看潛力可期，但是我認(rèn)為重慶樓市絕不會(huì)像其他熱點(diǎn)城市那樣暴漲。”方明富對(duì)記者說，重慶市政府對(duì)土地的把控能力超強(qiáng)，可以增加重慶市土地供應(yīng)量來平抑市場(chǎng)。

　　何況，在房?jī)r(jià)同比、定基漲幅位居TOP10的城市中，在“十一”長(zhǎng)假期間均已出臺(tái)了調(diào)控新政，這對(duì)其他蠢蠢欲動(dòng)的城市無疑是一個(gè)告誡。

　　除了政府的調(diào)控能力，重慶房?jī)r(jià)平穩(wěn)的另一個(gè)基礎(chǔ)是市民的心理和預(yù)期。

　　“我不會(huì)去買房，我可以申請(qǐng)公租房，每個(gè)月幾百塊錢租金，租住5年還可以購(gòu)買，很實(shí)惠的。”在重慶江北機(jī)場(chǎng)到市區(qū)的路上，出租車司機(jī)王師傅對(duì)記者直言，他根本不用擔(dān)憂住房問題。在他看來，重慶房?jī)r(jià)根本不會(huì)大漲。

　　記者在重慶實(shí)地采訪了解到，由于房?jī)r(jià)“長(zhǎng)期平穩(wěn)”，絕大多數(shù)重慶人都持王師傅的看法。這種平穩(wěn)的心理預(yù)期，使得炒房投機(jī)無群眾基礎(chǔ)。

　　近幾年，由于重慶調(diào)控得法，房?jī)r(jià)一直平穩(wěn)。因此，無論是開發(fā)商，還是購(gòu)房者，都不相信重慶房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲。而重慶人的這種心理預(yù)期，正是有別其他房?jī)r(jià)暴漲城市的一個(gè)特點(diǎn)。

　　“即使在目前‘限購(gòu)’、‘限貸’雙無的情況下，貪婪的資本在重慶也只能獲取‘微利’，投機(jī)的成功率不高，很可能被迫成為‘價(jià)值投資者’。”一位開發(fā)商說。

　　一位地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者，他最近買了一套春森彼岸的二手房，建筑面積153平方米，價(jià)格120萬，上家是一位來自浙江的投資客，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候就是120萬不到一點(diǎn)。這位投資客買了這么多年了現(xiàn)在不想再等了，就小賺一點(diǎn)賣掉了。

　　政府三大法寶：將房?jī)r(jià)鎖在“箱體”

　　為什么重慶房?jī)r(jià)如此異類，而且在潛在資本“圍獵”之下也不會(huì)暴漲？

　　記者多方調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這種平穩(wěn)的心理預(yù)期得益于“三大法寶”：大量土地儲(chǔ)備和供應(yīng)、房產(chǎn)稅、公租房。其中，對(duì)土地的控制力、充足的供應(yīng)量和合理的價(jià)格利潤(rùn)約束是較為關(guān)鍵的一點(diǎn)。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2003年-2014年，重慶市各類用地共計(jì)成交70064萬平方米（約700平方公里），而同期城市建設(shè)用地面積增加了693平方公里，城市擴(kuò)張速度與土地供應(yīng)的趨勢(shì)基本吻合，防止了供需失衡。

　　“重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，重慶的城市地位也比較高，各方面的資源不錯(cuò)，但是重慶的房?jī)r(jià)一直是不溫不火，為什么？這主要是供求關(guān)系問題，重慶土地供應(yīng)量一直很大，而且重慶又是一個(gè)本土市場(chǎng)，外來人口購(gòu)房者只占15%左右。”重慶市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春說。

　　他認(rèn)為，重慶在“分城施策”調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上效果明顯。“國(guó)家過去提出抑制房?jī)r(jià)過快上漲的時(shí)候，重慶就是分城施策。重慶還有一些特殊的政策，比如土地供應(yīng)就是掌握在政府手里。不像有些城市，開發(fā)商已經(jīng)把地買走了，政府手中土地有限。重慶有地產(chǎn)集團(tuán)等‘八大投’公司，專攻土地整治，把土地整治以后再交給政府，政府再進(jìn)行出讓，保證了充足的土地供應(yīng)。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟還向上證報(bào)記者說，地票制度也是重慶的一大特色，進(jìn)一步滿足了重慶土地供應(yīng)。

　　莫元春也向記者介紹，通過地票制度，可以把農(nóng)村閑置、廢棄、低效占用的建設(shè)用地，“置換”、“移動(dòng)”到城建中，從而增加城市建設(shè)用地的供應(yīng)量。截至2015年底，重慶農(nóng)村土地交易所累計(jì)交易地票17.29萬畝，即在農(nóng)村新增加了17.29萬畝耕地，同期城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)展實(shí)際占用耕地僅7.32萬畝。既滿足了城鎮(zhèn)的建設(shè)用地需求，又增加了農(nóng)村的耕地。

　　從成本角度來看，所謂的“地價(jià)推房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)又推地價(jià)”的螺旋形上漲規(guī)律在重慶也不適用。究其原因，也是政府對(duì)土地的較強(qiáng)控制力。

　　“從地價(jià)房?jī)r(jià)比來看，重慶地價(jià)基本為住宅成交均價(jià)的1/3，與大部分參照城市一致，而溢價(jià)率卻僅為5.98%。控制地價(jià)是重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要部分，重慶不僅通過增大供應(yīng)量來降低地價(jià)，同時(shí)也設(shè)置了土地價(jià)格的硬性指標(biāo)。”中國(guó)指數(shù)研究院西南分院報(bào)告說。

　　除控制土地供應(yīng)和地價(jià)外，重慶抑制房?jī)r(jià)的還有一大法寶是房產(chǎn)稅。“這是除上海以外沒有的。在其他城市沒有房產(chǎn)稅的情況下，重慶試點(diǎn)對(duì)投資客形成了一定的心理影響。”方明富說。

　　另外，重慶公租房建設(shè)也是平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的重要砝碼。2009年，國(guó)務(wù)院首次提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。近年來，重慶在該領(lǐng)域內(nèi)取得了突破性成績(jī)，累計(jì)開建公租房4475萬平方米、69.2萬套。

　　據(jù)報(bào)道，重慶現(xiàn)在約有60萬農(nóng)民工、大學(xué)生居住在公租房。

　　“正因?yàn)樯鲜鋈�大法寶，及時(shí)調(diào)控得法，近幾年時(shí)間里，重慶樓市都處于‘上有天花板，下有地板’的‘箱體振動(dòng)’之中。”莫元春說。

　　記者還注意到，由于市場(chǎng)平穩(wěn)，重慶的房貸變化量也相當(dāng)平穩(wěn)。其中，7月重慶住戶貸款7638.82億元、6月7624.11億元、5月7503.82億元、4月7418.25億元。而8月末北京住戶貸款余額12967億元，當(dāng)月增加323.6億元，同比多增175.3億元；比年初增加1789.1億元，同比多增655.8億元。其中，消費(fèi)貸款當(dāng)月增加315億元，同比多增145億元。

　　“市場(chǎng)無縫可鉆，資金杠桿也就無利可圖，自然也就不會(huì)攪動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)。”陳晟如是說。他認(rèn)為，除了房產(chǎn)稅是受國(guó)家控制外，地方政府可以在土地供應(yīng)和控制力、建設(shè)公租房等兩大方面借鑒重慶的做法。

　　經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)：駁斥唯房地產(chǎn)論

　　在房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，重慶的經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，連續(xù)十個(gè)季度保持兩位數(shù)。“這說明，房地產(chǎn)和地方經(jīng)濟(jì)同步平穩(wěn)發(fā)展，并非不可能。而這也是其他城市更應(yīng)該仔細(xì)思考和分析的。”一位房地產(chǎn)專家說。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，重慶房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期平穩(wěn)，并沒有導(dǎo)致成交量的萎縮，相反住宅成交量還排名靠前。樓市中量漲價(jià)穩(wěn)的“夢(mèng)幻般搭配”在重慶得以實(shí)現(xiàn)。

　　“今年1-8月重慶全市商品房成交3400多萬平方米，同比增長(zhǎng)19%，成交金額1936億元，同比增長(zhǎng)17%。其中，住宅銷售面積2936萬平方米，同比增長(zhǎng)23%。從目前市場(chǎng)交易情況預(yù)測(cè)，今年將是重慶歷年成交最大的一年，全市商品住房建面均價(jià)同比僅增長(zhǎng)0.32%，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好。”莫元春說。

　　難以置信的是，重慶樓市今年以來的高成交低房?jī)r(jià)還是在土地市場(chǎng)降溫的情況下取得的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年重慶主城區(qū)共成交住宅、商業(yè)類經(jīng)營(yíng)性土地43宗，土地出讓面積為284萬平方米，同比下降38%；成交總金額為157億元，同比下降45%（其中住宅用地成交面積為251萬平方米，可建體量為562萬平方米，成交總額為143億元，分別同比下降28%、43%和36%）。

　　東興證券固定收益分析師鄭良海告訴記者，重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。這不但進(jìn)一步說明重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)保持較為平衡的水平，也是對(duì)“唯房地產(chǎn)論”的論調(diào)的又一次反擊。

　　鄭良海說，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月份開發(fā)商在重慶的土地購(gòu)置費(fèi)為357.77億元（477.98萬平方米），遠(yuǎn)低于同期北京的1087.78億元（105.84萬平方米）和上海的654.23億元（98.99萬平方米）。

　　“如果按單價(jià)算，重慶還是賣地更多，這說明重慶是在加大土地供應(yīng)，促使房?jī)r(jià)位于合理區(qū)間。”鄭良海說。

　　他認(rèn)為，可開發(fā)土地資源供給是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，比如今年初的深圳，很大程度上是預(yù)期可供房產(chǎn)開發(fā)土地有限。數(shù)據(jù)也說明，一線城市房?jī)r(jià)大漲，但土地供應(yīng)并沒有增加。1-8月，上海土地購(gòu)置面積同比下降62萬平方米（-38%）、北京同比下降61萬平方米（-40%），而重慶雖然同比土地購(gòu)置減少570萬平方米（-49%），但依然有478萬平方米土地供應(yīng)。在去庫(kù)存的同時(shí)，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)土地供應(yīng)的合理預(yù)期，這值得其他城市好好借鑒。

　　“重慶經(jīng)濟(jì)能加速發(fā)展，與重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是密不可分的。”莫元春說，正是多供應(yīng)、低房?jī)r(jià)的生活、生產(chǎn)環(huán)境中，增加了企業(yè)和人才的吸引力，來建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、物流中心和創(chuàng)新中心。

　　據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局公布的2015年重慶市1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)，2015年重慶市常住人口3016.55萬人，與上年相比增長(zhǎng)0.8%，新增25萬常住人口。

　　今年春節(jié)期間，《重慶日?qǐng)?bào)》有一條數(shù)據(jù)非常耐人尋味：今年春節(jié)，重慶成為一座名副其實(shí)的“來了就不想走”的城市。重慶移動(dòng)2月13日發(fā)布的春節(jié)大數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，從2月6日至2月12日，手機(jī)漫游陸續(xù)進(jìn)入重慶的人數(shù)達(dá)到1700萬之多；離渝的人數(shù)僅有960萬，比入渝的人數(shù)少了4成多。

　　“以前有人說重慶是人口流出多，但從我公司身邊的人來看，約有2/3的員工是外地人。”方明富向上證報(bào)記者表示，當(dāng)下重慶吸引力增加，或許中移動(dòng)的大數(shù)據(jù)更客觀、更真實(shí)。

　　（注：重慶一般房?jī)r(jià)都按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但全國(guó)都按建筑面積計(jì)價(jià)，所以本文都是以建筑面積計(jì)價(jià)，兩者之間約有20%的價(jià)差。）

　　（本報(bào)同事王屹對(duì)本文有特別貢獻(xiàn)。）