2016年10月8日，萬科集團董事會主席王石低調現身遼寧省沈陽市。他這一次來沈的目的，是為了視察萬科紫臺項目。

　　在剛剛過去的國慶黃金周，“去庫存困難戶”沈陽的成交猛增，其中異地購房成為主力。正當沈陽意圖加速去庫存之際，同一個時空里，中國的19座城市卻相繼出臺限購限貸政策。

　　你方漲罷我登場。在內地房地產市場正邁入非理性增長階段時，部分地方政府不得不接連制定限購限貸政策并著手不動產登記，以抑制樓市因投資投機需求過大形成的瘋狂增長局面。

　　一切始于9月30日。北京率先出臺新的樓市調控新政，緊隨其后，天津、武漢、成都、合肥、鄭州、蘇州、深圳、南京、廈門、廣州等城市均密集表態，先后出臺限購限貸等調控措施。再到10月8日上海和南昌加入調控陣營，短短9天時間，全國已有22個城市先后發布新一輪樓市調控意見。

　　“限購+限貸”組合拳下，樓價與地價何去何從？房企又將以何種姿態應對樓市調整？在地產圈內浸淫多年的商業大佬們應該早有準備。

　　就在10月6日晚間，2018俄羅斯世界杯預選賽亞洲區12強賽小組賽，中國對陣敘利亞在西安上演。恒大集團董事局主席許家印意外出現在球場的主席臺上。在那場比賽中，中國最終以0-1不敵敘利亞。

　　多元化VS專業化

　　9月28日，美國媒體CNN發布對了萬達集團董事長王健林的采訪。

　　這位靠房地產起家的中國首富在鏡頭面前毫不隱晦地指出，中國房地產目前的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“像上海這樣的超大城市房價持續上漲，而數千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。面對現在的問題，我想不出什么辦法。”

　　王健林更表示，政府已經出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯。

　　就在王健林發表這番言論的8天前，9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達商業(03699.HK)正式退市。退市前的最后一份業績報告顯示，2016年上半年，萬達商業合約銷售總金額為506.23億元，較2015年同期下降17.33%；合約銷售面積539萬平方米，較2015年同期下降17.58%。

　　這恰恰與王健林年初的悲觀預計相符。

　　按照他的預計，2016年萬達集團總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%。

　　企業業績下滑明顯是王健林擔憂的起因嗎？答案不得而知。但顯而易見的是，大連萬達集團正在逐漸縮減房地產業務，始進軍娛樂、體育和旅游行業。

　　“到2016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標。”王健林強調。

　　在多個公開場合，王健林表示要萬達把計劃2017年后開業的重資產項目全部轉讓，“2018年萬達將不再有地產銷售收入”。

　　與此同時，萬達開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業上，今年一月，萬達收購了傳奇娛樂；不到兩個月之后，萬達又收購了卡麥克影業，成為全球最大的院線。9月21日，哈爾濱市政府與萬達集團在哈爾濱友誼宮簽署《文化旅游戰略合作協議》。10月9日，萬達文化集團旗下的北京萬達旅業投資有限公司將整體并入同程旅游旗下的同程國際旅行社有限公司，合并后的新公司將成為中國最大旅行社。

　　與王健林不同，在南方，另一位靠地產起家的中國富豪許家印，則正用實際行動表達他對地產行業的信心。

　　就在9月28日王健林泡沫論發表的當天，恒大集團董事局主席許家印宣布，將“多元化”發展成果——飲品、糧油、乳業業務，全部拋售，“這將使公司更加專注于房地產和其他相關業務”。

　　按照許家印在今年恒大集團20周年慶典上所言，到2020年，恒大的目標是總資產超3萬億元，房地產年銷售規模超6000億元。這一目標如要實現，恒大地產業務必須在2016年就實現3000億元以上的銷售，并且連續五年保持10%以上的增長。

　　對房地產市場的長期看好或是支撐恒大6000億元銷售目標的基石。在成功剝離礦泉水糧油及乳業等快消業務后，眼下的許家印正在謀劃“遷都”深圳與回歸A股。

　　10月9日，據多家媒體報道，恒大集團已經將集團公司注冊地遷入深圳了。廣州紅盾網顯示，注冊于廣州天河區的恒大地產集團有限公司的主體狀態為“已遷出企業”，核準日期為今年9月12日。與此同時，在全國企業信息系統中，恒大地產集團有限公司的注冊地址已經變更為深圳市前海深港合作區前灣一路1號A棟201室。

　　恒大“遷都”的消息在2015年10月末就已傳出，欲打造廣州和深圳“雙總部”的說法更是甚囂塵上。

　　實際上，在過去幾年時間內，恒大在深圳土地市場上的動作明顯比在廣州大本營更為積極，大量的土地儲備或許為公司“遷都”之后的發展奠定下基礎，相反，該集團在廣州的可用土地儲備已經不多。

　　據不完全統計，恒大集團進入深圳近5年時間已經拿下12個項目的開發權。除年報披露的項目之外，恒大集團在深圳還有數個有意向的舊改項目，加起來有17個之多，預期總建筑面積超770萬平方米，可售面積超460萬平方米，堪稱深圳“大地主”之一。

　　恒大集團內部員工曾對媒體透露，公司下一步將重點發展金融業務，“領導的要求是，以房地產為基礎，金融、互聯網為兩翼，帶動相關產業高速跨越發展。即高起點啟動恒大健康產業、金融產業和互聯網社區服務”。如此看來，恒大遷都深圳“昭然若揭”。作為改革先鋒的特區深圳，2015年，其互聯網產業增加值756.06億元，新一代信息技術產業增加值3173.07億元。此外，深圳還是全球排名第九的金融中心。深圳銀行、證券、保險業機構密度、外資金融機構數量以及從業人員比例均居全國前列。

　　“恒大在前海、后海的舉動有其自己的考量，這里集合了自貿區、總部基地、金融集散地，對于恒大發展地產、互聯網+業務，大有裨益。”房地產與金融領域資深評論員黃立沖告訴時代周報記者，“前海、后海大力發展總部經濟，這里更利于恒大打造自己的總部平臺”。

　　來自億翰智庫發布的《2016年1-9月中國典型房企銷售業績排行榜TOP200》最新數據顯示，前9個月已經有三家房企銷售金額突破2000億元，恒大在銷售規模、總資產、營業收入、現金余額等指標超過了萬科。這是萬科高居行業榜首十幾年首次王者退位。

　　并購和買地

　　和萬達與恒大的擴張方式不同，930限購風暴前，融創中國（01918.HK）還在樂此不疲地進行著并購和買地。

　　除從年初至今共計支出600億元土地購置費用外，9月21日，融創以總代價40億元認購A股上市公司金科股份（000656 CH）非公開發行股份，僅在三天之前，9月18日，融創宣布以總代價約137.88億元收購聯想控股（03396.HK）旗下41家公司所持有的42個房地產開發項目。

　　融創與聯想間的交易，據稱出售決策直接來自于柳傳志，融科智地層面事前并無知悉。今年上半年，聯想控股房地產凈利潤為3.65億元，比去年同期下滑75%。事實上，這種趨勢自去年下半年開始已有體現。地產業務的“不爭氣”迫使柳傳志忍痛割愛。

　　就在9月30日晚間，聯想控股（03396.HK）發布公告稱，該公司全資附屬聯想（北京）有限公司與北京市海淀區國有資本經營管理中心訂立股份轉讓協議，擬以17.8億元出售聯創瑞業（北京）資產管理全部股權，其主要資產為北京聯想研究院大廈。

　　這是聯想控股在不到兩周的時間內，第二次出售旗下地產項目。

　　而對于在并購道路上一路狂飆的融創來說，接盤聯想控股旗下的地產業務，只是其布局國內市場的一部分。

　　“我們確實做了很多并購，我們從2008年起每年都有大量并購，很多項目都是通過并購拿來的。包括我們進入很多二線城市，也是通過并購進的。”融創中國聯席公司秘書高曦曾在公開場合對時代周報記者如是說。

　　據統計，2016年至今，融創已經進行了10筆收購，合計金額為291.8億元。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企的退房行為。“從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，競爭異常激烈。”

　　根據克而瑞預計，今年全年房企的銷售業績明顯提升，千億房企可能達到11家，去年這個數字為七家。其中，恒大和萬科兩家今年將沖擊年銷量4000億元水平，碧桂園（2007.HK）有望沖擊3000億元大關，而去年國內排名前三的房企僅實現2000多億元的水平。

　　在前8月完成781.3億元份額后，融創中國董事會主席孫宏斌也將2016年的銷售目標從800億元上調至1100億元。

　　土地的隱憂

　　孫宏斌曾明確表示，將暫停在一級市場上拍地。“過去北京、上海什么地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的‘坑’里面。”

　　但是，據不完全統計，總部位于天津的融創，今年1-9月在全國招拍掛土地市場已經拿下42宗地，總計砸下632.7億元。

　　而為支付一筆不菲的土地款，融創在今年上半年新增債務共計210億元，相應地，截至6月末，公司總有息負債規模自去年年底的420億元大幅增長至630億元。若將永續債計入有息負債，公司凈權益負債比仍從去年年中的45%、去年年末的77%大幅躍升至149%。

　　連續的大動作之后，融創依舊血槽未空。9月27日，經過76輪競價，融創以總價19.5億元奪得東莞黃江鎮寶山地塊。盡管樓板價只有2萬元/平方米，但溢價率卻高達689.38%，創下了今年全國土地市場的最高溢價率。

　　3天之后，9月30日，北京市住建委等七部門下發了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》。潘多拉的盒子由此被打開。

　　10月9日，北京迎來限購新政后的土地第一拍。位于北京亦莊經濟技術開發區II-6街區的X84R3地塊，經過47次報價后，最終由一級開發商博大新元以總價21.1億元奪得，溢價率139.74%，折合樓面價20824元/平方米。

　　這是一個出人意料的數字。曾有業內人士在新政出臺前預估，根據北京新房市場成交情況、土地供應稀缺情況、亦莊區域價值情況以及房企拿地的積極性等方面來看，該亦莊地塊樓面價或將超過6萬元/平米。

　　近年來，北京土地供應有限，但凡有地塊推出，便會引得眾多房企爭搶，且屢屢刷新地價。據時代周報記者了解，該地塊地價之所以難以拍至高位，則是對于X84R3地塊的競買，政府限定該宗地中居住用途建筑規模全部用于建設 “自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷售限價為2.3萬元/平方米(含全裝修成本)。

　　北京控地價限房價的舉措似乎初有成效。而對于在對賭房價三五年后還能上漲甚至翻倍，從而拍下多幅高價地王的房企來說，或將因此陷入“賠本賺吆喝”的尷尬之中。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在本輪樓市調整期后，此前激進拿“地王”的部分房企可能會陷入困局。“由于房地產周期在2017年下半年后處于低谷期，也就是說，今年下半年或明年入市地王項目的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局。”

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則持不同意見。他在接受時代周報記者采訪時表示，即便是政府采用限購限貸的方式抑制房價與地價，但卻無法阻止到大城市的人群購買住房，也同樣無法阻止開發商購買土地，在土地和住房供不應求的背景下，地王現象無法避免。

　　2016年終將成為歷史上地王最多的年份，而眾多房企卻成了走鋼絲的人，在買買買中如履薄冰。尤其在930后樓市調控大背景下，曾以重金砸下多塊地王的房企們，在樓市調控組合拳下，該喜還是憂？而房企買什么，怎么買，無疑將成為第四季度土地市場的一大看點。