房地產(chǎn)市場(chǎng)的殘酷性正在逐步顯露。繼證大集團(tuán)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，2月1日，佳兆業(yè)宣布因陷入債務(wù)危機(jī)和財(cái)政困難，將以總計(jì)23.75億元的價(jià)格出售旗下上海4項(xiàng)目公司的股權(quán)及其債務(wù)。

　　去年的綠城幾乎倒下，今年佳兆業(yè)再遭“分食”，誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)綠城或者佳兆業(yè)？誰(shuí)又會(huì)是下一個(gè)證大？來(lái)不及為昔日的對(duì)手哀嘆，因?yàn)樗�有的企業(yè)都在為自己的未來(lái)奔忙。

　　專注做住宅的萬(wàn)科繼進(jìn)入商業(yè)、養(yǎng)老之后，再次進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)；商業(yè)地產(chǎn)起家的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)將文化旅游、電子商務(wù)視為未來(lái)的重點(diǎn)戰(zhàn)略；綠地的規(guī)模化愈演愈烈，步伐已經(jīng)從中國(guó)走向亞洲、大洋洲、歐洲、美洲；恒大的多元化戰(zhàn)略日益精進(jìn)，從礦泉水到乳業(yè)、牧業(yè)、糧油業(yè)、美容業(yè)、影視娛樂(lè)業(yè)以及光伏發(fā)電業(yè)；短短數(shù)年，便殺入TOP10的融創(chuàng)中國(guó)，“狼性”不改，土地市場(chǎng)攻城略地之余依然懷著“更強(qiáng)更大”的夢(mèng)想伺機(jī)以小博大……

　　從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，逝去的不僅僅是高額利潤(rùn)，更是全行業(yè)大歡喜的一榮俱榮的和諧共生局面。時(shí)代在變，市場(chǎng)在變，購(gòu)房人在變，房企不得不變，不得不折騰。折騰，將是白銀時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征，因?yàn)榇蠹倚恼詹恍�的是：變，不一定通，但不變，就是等死�?/p>

　　□綜述

　　轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、變革勢(shì)在必行

　　2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是歷史第二好年景。從商品房銷售面積看，2014年，全國(guó)商品房銷售面積12.06億平方米，雖比2013年下降7.6%，但依然高于2012年的11.13億平方米。但市場(chǎng)反饋卻大相徑庭，從年初到年尾，充滿悲觀。為什么現(xiàn)實(shí)與表現(xiàn)反差如此巨大？

　　在萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶看來(lái)，“這不是悲觀和樂(lè)觀的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有三件事誰(shuí)都逃不過(guò)去。”毛大慶所指的三件事分別是人口拐點(diǎn)到來(lái)、城鎮(zhèn)化速度下降和社會(huì)重庫(kù)存去化。毛大慶認(rèn)為，20-29歲的婚齡人口快速下降將意味著支撐房地產(chǎn)剛需、改善型最強(qiáng)大的人口基數(shù)在減少。對(duì)很多專家、同行抱以高度期望的城鎮(zhèn)化，毛大慶指出，雖然中國(guó)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化率才50%多，但實(shí)際城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)高于此，并占用著城市房源，“在這個(gè)狀態(tài)下，城鎮(zhèn)化的大潮也很難再有新的高潮”。

　　這三件事情幾乎限制住了未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量，蛋糕很難做大，那么就擴(kuò)大屬于自己的份額吧。但在易居控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，這種可能性微乎其微。近日，克爾瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地告訴市場(chǎng)一個(gè)無(wú)情的現(xiàn)實(shí)：恒者恒強(qiáng)的趨勢(shì)正在加速。

　　據(jù)丁祖昱介紹，2014年TOP100的品牌優(yōu)勢(shì)凸顯，集中度比前幾年上升速度更快，幅度更大，企業(yè)金額和面積集中度分別達(dá)到了38.37%和22.43%。

　　在金額集中度方面，TOP10企業(yè)從去年同期的13.72%上升至17.19%，2011年，這個(gè)數(shù)字不過(guò)10.75%。TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個(gè)百分點(diǎn)和5.42個(gè)百分點(diǎn)，分別達(dá)到23.15%、31.65%。

　　“在總量、總成交金額和面積不變的情況下，這個(gè)速度還將繼續(xù)攀升三年。”丁祖昱預(yù)計(jì)。

　　在總量受到限制、強(qiáng)者恒強(qiáng)的大勢(shì)中，如何探索屬于自己的道路，成為諸多房企2015年需要考慮的首要難題。對(duì)于中小房企而言，還可以向做大做強(qiáng)的規(guī)模化發(fā)展，但對(duì)于已經(jīng)在第一第二陣營(yíng)的巨頭們而言，轉(zhuǎn)型卻充滿探險(xiǎn)的莫測(cè)感。

　　□房企多種創(chuàng)新并舉多頭并進(jìn)

　　經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年初步試水之后，今年以來(lái)，以萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)為代表的房企巨頭多頭并進(jìn)，加大轉(zhuǎn)型力度。

　　繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老之后，萬(wàn)科將產(chǎn)業(yè)版圖伸向旅游產(chǎn)業(yè)，1月16日，位于吉林市的萬(wàn)科松花湖度假區(qū)宣布正式營(yíng)業(yè)。這家在過(guò)去一年反復(fù)強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型的龍頭房企，以新業(yè)務(wù)的啟幕揭開(kāi)了新一年的篇章。

　　作為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型消費(fèi)體驗(yàn)業(yè)務(wù)以及合伙人制度的試點(diǎn)結(jié)合體，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)松花湖項(xiàng)目寄予了厚望，“萬(wàn)科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長(zhǎng)，讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。”郁亮在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開(kāi)幕致辭中表示，休閑度假物業(yè)將成為萬(wàn)科未來(lái)業(yè)務(wù)的重要組成部分。和傳統(tǒng)的度假物業(yè)不同，松花湖度假區(qū)融合了大量的運(yùn)動(dòng)和親子教育元素。郁亮認(rèn)為，全民健身意識(shí)的興起，將給以運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假模式帶來(lái)廣闊市場(chǎng)。

　　1月21日，綠地集團(tuán)公布2014年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并同步披露了綠地集團(tuán)未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃。未來(lái)五年，綠地集團(tuán)將重點(diǎn)完成多項(xiàng)核心戰(zhàn)略任務(wù)，全面轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)再成長(zhǎng)。總體將加快形成“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的總體布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費(fèi)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育。

　　在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2014年會(huì)上，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林除了公布各項(xiàng)業(yè)績(jī)外，還用相當(dāng)篇幅重點(diǎn)闡釋了萬(wàn)達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型。王健林表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型分為兩方面，從空間上看，是從中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國(guó)企業(yè)；從內(nèi)容上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。萬(wàn)達(dá)的兩個(gè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)分別是：一、2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭(zhēng)超過(guò)65%，房地產(chǎn)銷售、凈利占比低于35%；二、海外收入占比超過(guò)20%。萬(wàn)達(dá)今后的房地產(chǎn)要實(shí)行新的發(fā)展模式，同時(shí)加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個(gè)產(chǎn)業(yè)，到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。