近日，北京市2015年首宗養(yǎng)老設施用地競拍成功。與2013年、2014年北京市國土資源局推出的單一養(yǎng)老設施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應方式是“住宅用地+機構養(yǎng)老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。而該種配建混合用地模式也將成為2015年北京養(yǎng)老用地的主要供應方式。

　　混合用地模式供應符合社區(qū)養(yǎng)老趨勢

　　此次北京一改過去單一養(yǎng)老設施用地的出讓方式，以混合用地模式作為養(yǎng)老供地的主要方式，符合養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。中國已經(jīng)進入老齡化社區(qū)，養(yǎng)老需求旺盛。目前中國的養(yǎng)老方式結構是96%的居家養(yǎng)老，1%的宜居社區(qū)養(yǎng)老，3%的機構養(yǎng)老。

　　過去家庭養(yǎng)老一直是中國人首選的養(yǎng)老方式，但是隨著人口結構的變化，時代的變遷，傳統(tǒng)的家庭式養(yǎng)老對于某些家庭來說已經(jīng)不再適合，而中國的傳統(tǒng)文化又決定了老年人不愿意離子女太遠居住，因此居住在同一個社區(qū)養(yǎng)老成為業(yè)界較為推崇的養(yǎng)老方式。根據(jù)養(yǎng)老“9073”規(guī)劃，宜居社區(qū)養(yǎng)老將增加到7%，在商品房小區(qū)內(nèi)建設養(yǎng)老服務設施將成為重要的養(yǎng)老服務方式。預計到2015年底，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老潛力巨大，是養(yǎng)老未來發(fā)展的主要趨勢。

　　新型供地方式利好房企進軍養(yǎng)老

　　混合供地模式有利于緩解房企養(yǎng)老開發(fā)的資金沉淀和盈利壓力。目前已經(jīng)有一大批房企進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這里面囊括了萬科、綠地、保利、中海、綠城、遠洋、復星、花樣年、首創(chuàng)等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2014年底，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)、80多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資投資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投資總額超3000億元。然而，進入者多盈利者少，盈利問題似乎成為養(yǎng)老地產(chǎn)的一大魔咒。主要原因在于純機構型養(yǎng)老模式需要房企一次性投入較大的資金，而運營能力不強，入住率不足等問題又使得資金回收慢，投資回收期長。混合供地模式將使得房企可以通過商品房出售回籠的資金來養(yǎng)養(yǎng)老部分，一定程度上緩解資金沉淀和盈利的壓力。隨著這種供地的增加，未來養(yǎng)老設施的建設或將得到快速推進。

　　另一方面，在北京地價高企的環(huán)境下，新增宅地的競爭壓力非常大，該種養(yǎng)老混合地塊亦是房企獲取宅地的新方式。從1月份北京土地出讓數(shù)據(jù)可以看到，北京共計完成12宗、92.71萬平方米的土地成交，土地出讓總金額為342.28億元。這是自2014年2月以來的最高點。溢價率，樓面價均處于高位。其中，住宅用地平均樓面價達每平米16442元，比2014年1月上漲25.1%。在北京市場，高價、溢價拿地將成為“常態(tài)”。在這種情況下，養(yǎng)老混合用地能夠提供一定量的商品房宅地，亦將成為房企的重要拿地目標。

　　養(yǎng)老混合地塊被看好，社區(qū)養(yǎng)老將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景被普遍看好，“商品房+養(yǎng)老設施”的土地供應模式或將繼續(xù)受到企業(yè)追捧。

　　以2月3日拍下的首宗該類地——順義新城第17街區(qū)地塊為例，該地塊規(guī)劃建筑面積約12.76平方米，首創(chuàng)置業(yè)最終以5.98億元總價，配建6.43萬平方米限價商品房的代價拿下該地，扣除3.46萬平方米養(yǎng)老用地，剩余的純商品房總建筑面積僅為2.87萬平方米，土地價格優(yōu)勢也并不是特別明顯，然而卻吸引了龍湖、首創(chuàng)、魯能、萬科、金融街、旭輝永同昌聯(lián)合體等8家房企的激烈爭奪，足見房企們對養(yǎng)老混合地塊的熱情。相反，與養(yǎng)老混合地塊的激烈競爭不同，2月12日，北京平谷區(qū)夏各莊新城出讓的2宗專門養(yǎng)老地卻遇冷，僅一家報價，底價成交。

　　養(yǎng)老混合地塊的推出，將吸引和轉移更多房企的目光，而社區(qū)養(yǎng)老也將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式。目前，多家房企在養(yǎng)老實踐上較為成功的模式也正是商品房配建一部分的養(yǎng)老設施的社區(qū)養(yǎng)老模式，在房企們越來越多強調社區(qū)服務，甚至提出服務轉型的環(huán)境下，社區(qū)養(yǎng)老服務亦是提升社區(qū)服務水平的重要方式。未來“商品房+養(yǎng)老設施”或將成為房企市場競爭的一大利器。

　　隨著養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務的逐漸成熟，以及各地在土地供應、政策等方面的支持和完善，較早試水，累計豐富運作經(jīng)驗，運營能力較強的房企或將首先分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功果實。