眾所周知，房子的價(jià)值并不在于鋼筋混凝土，而在于它所存在的地段，李嘉誠(chéng)的地段論依舊是顛覆不破的樓市真經(jīng)，而地段的價(jià)值既在于它和城市的關(guān)系，更在于它匯聚了多少政府資源和社會(huì)資源。房地產(chǎn)因此成為最直接呈現(xiàn)一個(gè)區(qū)域價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)，且以樓市為題來(lái)看自貿(mào)區(qū)種種。已經(jīng)獲批的上海、廣東、天津、福建四個(gè)自貿(mào)區(qū)，每一個(gè)都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上扮演著不同的角色，但是由于靠近港澳，又曾為中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)田，地緣與基因，注定前海蛇口更顯與眾不同。

　　資深經(jīng)濟(jì)評(píng)論人葉檀曾表示，以香港的法制和全球資源集散中心的優(yōu)勢(shì)，來(lái)碰撞深圳在中國(guó)金融中心的地位，以及深圳30年來(lái)不滅的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，是前海自貿(mào)區(qū)免與其他自貿(mào)區(qū)爭(zhēng)寵的上佳之選。而去年12月，“招商局就直接給黨中央國(guó)務(wù)院寫(xiě)了信”后得以加入自貿(mào)區(qū)的蛇口，是目前唯一由企業(yè)成功申請(qǐng)獲批的自貿(mào)區(qū)，也是中國(guó)30年前開(kāi)眼看世界的窗口、踐行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn)田，和其他自貿(mào)區(qū)亮相時(shí)宛若白紙一張的情況相比則更為特別。

　　上海自貿(mào)區(qū)掛牌不足3個(gè)月土地溢價(jià)已達(dá)445%

　　當(dāng)房子尚未大規(guī)模出現(xiàn)時(shí)，土地就這樣赤裸裸地將資源價(jià)值呈現(xiàn)出來(lái)。

　　多數(shù)自貿(mào)區(qū)獲批時(shí)，區(qū)域內(nèi)并沒(méi)有大量的建筑，為將來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃留足空間，前海便是如此，與上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的七個(gè)板塊頗為相似。“前海和上海較為接近，因?yàn)閺拇_定自貿(mào)區(qū)以來(lái)，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有太多樓盤(pán)來(lái)拉動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在地價(jià)上。”中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，之前自貿(mào)區(qū)給前海帶來(lái)的片區(qū)增值更多地體現(xiàn)在土地上，幾乎只要拍地就會(huì)出地王，和當(dāng)年的上海也比較接近。

　　中原地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，上海自貿(mào)區(qū)掛牌前后成交的住宅土地溢價(jià)率上升100%-150%，并在2013年12月18日自貿(mào)區(qū)內(nèi)浦東臨港板塊拍出一塊溢價(jià)率高達(dá)445%的商用土地，此時(shí)距離上海自貿(mào)區(qū)2013年9月29日掛牌不足3個(gè)月。

　　與上海相近，但也有所不同。“深圳側(cè)重服務(wù)貿(mào)易的自由化，上海更著重貨物貿(mào)易。深圳自貿(mào)區(qū)有更高附加值，單位產(chǎn)出會(huì)更高，自主創(chuàng)新更強(qiáng)，未來(lái)有更多的可能性。”戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事李偉如是說(shuō)。

　　蛇口更加不同。不僅是當(dāng)前唯一企業(yè)申請(qǐng)獲批的自貿(mào)區(qū)，當(dāng)它以黑馬之姿凌空入場(chǎng)自貿(mào)區(qū)時(shí)，也并非白紙一張，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)自貿(mào)區(qū)可以拿來(lái)與之比對(duì)。作為曾經(jīng)中國(guó)看世界的眼睛和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)田，30年來(lái)蛇口歷經(jīng)多次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，已是深圳占盡天時(shí)地利的成熟片區(qū)，自貿(mào)區(qū)獲批后，存量住宅、商業(yè)、辦公空間則直接承載了自貿(mào)區(qū)概念打開(kāi)的價(jià)值空間。深圳中原研究中心經(jīng)理王飛介紹:“自貿(mào)區(qū)出來(lái)之后，蛇口二手房有很多返價(jià)10%-15%很普遍，今年春節(jié)后，最新數(shù)據(jù)顯示還是有很多往上走，3月再漲10%也很普遍。”

　　周三上午，南都記者隨機(jī)抽取位于蛇口自貿(mào)區(qū)里的成交較為旺盛的小戶(hù)型樓盤(pán)四海公寓，家家順網(wǎng)站上的成交記錄顯示，若以47.93平方米的一居室戶(hù)型為例，2015年2月14日成交價(jià)約為3.96萬(wàn)元/平方米，而去年12月27日成交一套價(jià)格為3.44萬(wàn)元/平方米，漲幅15%左右。而位于前海路上、靠近前海自貿(mào)區(qū)的中海陽(yáng)光玫瑰園，2009年以均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)遭遇全城投資客瘋搶?zhuān)�自貿(mào)概念后一直保持3.75萬(wàn)元/平方米左右的成交均價(jià)，今年3月成交的4套二手房，成交均價(jià)已在4.12萬(wàn)元/平方米，和1月相比有近一成漲幅。

　　政策力度決定升值空間

　　漲漲漲，幾乎成了自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一主題，市民林女士原本希望在蛇口換房，但是卻被一片漲聲和動(dòng)輒就要5.5萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)嚇到。對(duì)于自貿(mào)區(qū)內(nèi)的首輪房?jī)r(jià)上漲，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是投資和投機(jī)的需求在推動(dòng)，而將來(lái)上升的空間，業(yè)內(nèi)人士幾乎普遍認(rèn)為，與將來(lái)自貿(mào)區(qū)政策落地的力度正相關(guān)，并表示，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)依舊將沒(méi)有懸念地帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格起伏，無(wú)論是自貿(mào)區(qū)本身，還是放眼國(guó)內(nèi)。

　　“資本往往非常敏感，蛇口加進(jìn)來(lái)之后，跟前海的變化相似，投資投機(jī)需求往往是第一波進(jìn)來(lái)，待到將來(lái)產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)高端人群進(jìn)入，對(duì)于高端物業(yè)需求增長(zhǎng)，再由他們進(jìn)行高位接盤(pán)。”深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺的分析，得到更多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。李偉也表示，目前自貿(mào)區(qū)的住宅價(jià)格增長(zhǎng)多為噱頭，投資型。中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平透露，寶中樓市一路借著自貿(mào)區(qū)的東風(fēng)，從單價(jià)6000元到如今二手市場(chǎng)不少樓盤(pán)單價(jià)破5萬(wàn)，其中不乏人為炒作因素，曾有炒房機(jī)構(gòu)主攻寶中，借助自貿(mào)區(qū)概念，甚至內(nèi)部成交，做高市場(chǎng)成交價(jià)格，并且提供一條龍金融服務(wù)，將熙龍灣炒出天鵝堡的價(jià)格來(lái)。

　　對(duì)于自貿(mào)區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)，政策落地的力度成為最關(guān)注的支撐。其中四個(gè)自貿(mào)區(qū)2015年將統(tǒng)一負(fù)面清單管理，4天前的騰邦前海國(guó)際保稅跨境購(gòu)物展示中心試運(yùn)營(yíng)，以及3月12日蛇口工業(yè)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)钐炱教岢龅南愀鄢窃O(shè)想，不斷從各個(gè)角度，掀起購(gòu)房者的預(yù)期。

　　“房?jī)r(jià)上漲往往不止是住宅，就像福田這么多年一直房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，和商業(yè)、產(chǎn)業(yè)都有聯(lián)系，前海寫(xiě)字樓有很大體量，超出住宅很多倍，物流、產(chǎn)業(yè)的支撐，是推動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)走高的動(dòng)力。”深圳中原研究中心經(jīng)理王飛認(rèn)為，目前來(lái)看，經(jīng)濟(jì)空間還很大。

　　對(duì)于自貿(mào)區(qū)能否繼續(xù)領(lǐng)跑深圳樓市，李偉認(rèn)為，還要看人才導(dǎo)入的進(jìn)度。人才導(dǎo)入關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。除此之外，鄧志旺認(rèn)為，當(dāng)自貿(mào)區(qū)概念出來(lái)的時(shí)候，價(jià)格會(huì)有略微過(guò)度的反應(yīng)，等到熱度下降，漲價(jià)速度也會(huì)慢慢減下來(lái)，然后等到自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)成型，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)的速度將會(huì)再度匹配同步前行。對(duì)于自貿(mào)區(qū)政策的力度，他表示，按照新一屆領(lǐng)導(dǎo)人的氣魄，應(yīng)該會(huì)遠(yuǎn)高過(guò)海南每天5000元的免稅額度，甚至有和香港接軌的可能。

　　房?jī)r(jià)天花板將臺(tái)階式存在

　　如果政策足夠開(kāi)放，那么自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就這樣一直漲下去？至少?gòu)纳虾５那闆r來(lái)看并非如此。盡管2013年拍出高溢價(jià)土地，但是進(jìn)入2014年后，由于受到宏觀調(diào)控、信貸不振、經(jīng)濟(jì)下滑以及自貿(mào)區(qū)概念退潮影響，自貿(mào)區(qū)的概念受到重新檢視，想象空間開(kāi)始萎縮。2014年，上海自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)處于成交量長(zhǎng)期橫盤(pán)，價(jià)格下滑的趨勢(shì)，甚至在一段時(shí)間內(nèi)領(lǐng)跌全市，部分樓盤(pán)價(jià)格下降達(dá)10%，臨港板塊房?jī)r(jià)一度從15000元/平方米左右的均價(jià)跌破萬(wàn)元大關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境走勢(shì)和調(diào)控政策，依舊是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本，自貿(mào)區(qū)也無(wú)法例外。

　　從微觀環(huán)境來(lái)看，“首先自貿(mào)區(qū)和學(xué)位房不一樣，這種概念上的推動(dòng)更多是心理利好，不屬于剛性需求利好。”肖小平認(rèn)為，如今后海蛇口基本都在6萬(wàn)左右，已是普通剛需的天花板，而區(qū)域價(jià)格也是有階段性天花板的，當(dāng)這個(gè)階段區(qū)域價(jià)格到了那個(gè)位置，承接的人群就會(huì)有限，更關(guān)鍵的是選擇就會(huì)很多，除了對(duì)片區(qū)的認(rèn)同，實(shí)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)此時(shí)也是打動(dòng)購(gòu)房者的重要因素。同時(shí)她也提出小小擔(dān)心，自貿(mào)區(qū)后，產(chǎn)業(yè)和人群聚集，若交通問(wèn)題不能提前解決，勢(shì)必影響未來(lái)宜居指數(shù)，對(duì)于地處深圳西端的前海蛇口尤為如此。

　　對(duì)于價(jià)格天花板一說(shuō)，鄧志旺則表示，這個(gè)天花板是存在的，但也是移動(dòng)的，價(jià)格上漲之后，的確接盤(pán)的人會(huì)越來(lái)越少，最終還是要回歸到區(qū)域和城市的支撐能力，短期存在之后，也又可能隨著國(guó)際化企業(yè)的進(jìn)駐，以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)的引入，再度臺(tái)階式上升，就如同第一波以投資投機(jī)需求為主，但是未來(lái)自貿(mào)區(qū)政策落地，帶旺區(qū)域商業(yè)氛圍，辦公居住購(gòu)物環(huán)境優(yōu)化，也將反過(guò)來(lái)刺激區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲，來(lái)平衡區(qū)域內(nèi)對(duì)稅收的減免和建設(shè)性投入。

　　盡管如此，但各位受訪者幾乎一致認(rèn)為，前海蛇口樓市無(wú)疑還有繼續(xù)上漲的空間，畢竟深圳仍在向西發(fā)展，蛇口加入之后，對(duì)前海的促進(jìn)作用還沒(méi)有充分發(fā)揮，自帶創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基因的深圳，勢(shì)必將在新一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，扮演更為重要的角色。

　　二手報(bào)價(jià)上漲惜售明顯

　　自貿(mào)區(qū)消息傳出后，中原地產(chǎn)蛇口A區(qū)的業(yè)務(wù)人員反映，蛇口A區(qū)的盤(pán)源報(bào)價(jià)普遍上漲了10%-15%，投資客看盤(pán)的比重上升。蛇口C區(qū)雍景灣分行的業(yè)務(wù)人員亦表示，在蛇口加入自貿(mào)區(qū)消息傳出之后，訪客數(shù)量明顯增加，入市心態(tài)積極，但是客戶(hù)產(chǎn)生惜售心態(tài)，放盤(pán)價(jià)上升5%-10%。由于業(yè)主開(kāi)始出現(xiàn)觀望和惜售情緒，放盤(pán)也開(kāi)始減少，房源供不應(yīng)求的情況明顯出現(xiàn)。