當(dāng)前，中國勞人口增長放緩，各區(qū)域之間對勞動力的爭奪趨于零和博弈。中西部城市群將與東部城市，爭奪人口的大戰(zhàn)將越演越烈，那些被拋棄在超級城市群之外，卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險了，典型的城市如合肥。

　　30年前，改革開放讓一部分人富起來；現(xiàn)在，一部分富起來已經(jīng)不夠，而要讓一部分城市富起來。日前，經(jīng)李克強總理簽批，國務(wù)院批復(fù)同意《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》，長江中游城市群新晉成為第5個國家級城市群。

　　這意味著國家將會在這些地方投入重金，資源將會向這些地方聚集——當(dāng)然，人群也隨之會聚攏過去，并導(dǎo)致房價上漲。當(dāng)前，中國勞人口增長放緩，各區(qū)域之間對勞動力的爭奪趨于零和博弈。中西部城市群將與東部城市，爭奪人口的大戰(zhàn)將越演越烈，但一線城市不會受太大影響。但那些被拋棄在超級城市群之外，卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險了，典型的城市如合肥。至于處于城市群夾縫中的三四線城市的房企，2015年更是要加速去庫存保命。心存僥幸者，很可能死于非命。

圖1長江中游城市群囊括區(qū)域

　　東部地區(qū)人口凈流入將減少

　　今年春節(jié)期間，百度和騰訊分別推出了百度遷徙和全國春運出行熱度圖，非常直觀地展現(xiàn)了中國春節(jié)前后人口大遷徙的軌跡與特征。

圖2百度春運遷徙圖

　　遷徙圖顯示，全國人口呈現(xiàn)出從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)，從一線城市向內(nèi)陸二三線城市遷徙的趨勢。一線城市北上廣深是節(jié)前人口遷出的重要城市，而西部和內(nèi)陸地區(qū)則是人口遷入重鎮(zhèn)。以春節(jié)前人口遷移最高峰的2月15日來看，人口遷出城市最多的城市是北京、上海、深圳、廣州、東莞；按百分比看，每100個流出人口中，就有9.5個人從北京流出，9.1個人從上海流出，8.7個人從深圳流出，5.8個人從東莞流出，4.8個人從廣州流出。而人口遷入最多的城市則是重慶、贛州、北京、玉林、阜陽。騰訊統(tǒng)計的是整個春節(jié)的大數(shù)據(jù)，在遷入城市上與百度有一些差距，但遷出城市是一致的。

　　反過來看，流出最多的城市正是節(jié)后流入最多的城市。但這種狀況未來將會減緩，新的超級城市群將導(dǎo)致人口從中西部向東部流入的數(shù)量減少。事實上，這種趨勢早已出現(xiàn)。2006~2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

　　此外，最近三年北京、浙江、江蘇和上海常住人口的增速均不及2009年各自數(shù)據(jù)的50%，浙江表現(xiàn)最差，平均增速只有2009年的1/4。這一方面是由于中國人口增速放緩，另一方面則是大量制造業(yè)從東部沿海區(qū)域向中西部地區(qū)和東南亞地區(qū)轉(zhuǎn)移，雙重因素疊加，導(dǎo)致東部省市的吸引力相比此前減弱。

　　中西部國家級城市群的建設(shè)，將導(dǎo)致其對當(dāng)?shù)厝丝诘奈�附作用力會比現(xiàn)在更強，在區(qū)域人口爭奪趨于零和博弈的情況下，這必然使得流入東部地區(qū)的人口減少。

　　一線城市仍有強大優(yōu)勢

　　人口從中西部向東部省市流入的速度減弱，是否意味著一線城市的人口流入也會迅速減少，進(jìn)而導(dǎo)致房價下跌呢？我們認(rèn)為這基本是不可能的，主要理由有三個：

　　第一，從百度遷徙圖可以看出，北上廣深依然位列節(jié)前流出最大的5大城市，其中東莞排第四（如果你覺得短期高峰時點的數(shù)據(jù)不足以說明問題，那請看第二條）。

　　第二，2014年，《價值線》雜志選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進(jìn)行排名，發(fā)現(xiàn)人口凈流入超過100萬的城市共有22個，其中北上廣深和東莞的人口凈流入名列前5，與遷徙圖對應(yīng)，而且目前中國房價最高的城市，基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。廈門的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達(dá)2：1。

　　第三，人口流動背后的密碼是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展前景，中西部地區(qū)的城市群即使發(fā)展迅速，但在短期內(nèi)也難以形成一線城市這樣有競爭力的產(chǎn)業(yè)群。

表1中國人口凈流入超過100萬的22個城市及2015年1月房價

來源：明源地產(chǎn)研究院根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

　　很顯然，人口的增速與房價的漲跌幅成正相關(guān)。凈流入越多，漲的越快，反之則上漲乏力甚至下跌。雖然東部省市整體對中西部人口的吸引力不斷減弱，但是，這些區(qū)域的核心城市由于具有產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢，依然獨具魅力，中西部城市群對其人口的抽離作用很弱。

　　被拋棄的城市要小心了

　　改革開放讓一部分人先富起來，現(xiàn)在建立5個國家級城市群是讓一部分城市先富起來。進(jìn)入這些城市群的城市無疑是幸運的，這些地方的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然也不例外。雖然國家最終還將打造9個區(qū)域性城市群和6個地區(qū)性城市群，但區(qū)域性和地區(qū)性的城市群與國家級的顯然不在一個層次上。

　　此前4大城市群所在地房價的表現(xiàn)已經(jīng)毋庸贅言，日本的經(jīng)驗同樣表明，當(dāng)人口紅利消耗殆盡時，各地區(qū)之間的博弈就近乎變成了零和博弈。占據(jù)資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的地區(qū)，將像海綿一樣吸納周邊的人口，導(dǎo)致后者房價下跌。

表2 中國5大國家級城市群囊括的省市地區(qū)

　　日本的三大城市圈（東京、大阪、名古屋）占日本人口和經(jīng)濟總量的70%。2012~2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。與此形成鮮明對比的是自1992年日本地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌。即便日本政府制定了一系列振興地方經(jīng)濟的政策，效果也十分微弱。

　　1935年即被發(fā)現(xiàn)的“胡煥庸線”亦很好地揭示了這一點，即一個區(qū)域的優(yōu)勢一旦被確立起來，是很難改變的。今天，人口的分部情況，與80年前沒什么太大的區(qū)別。世界銀行發(fā)布的報告顯示，中國珠江三角洲地區(qū)在2010年就已超過日本東京地區(qū)，成為全球最大城市片區(qū)。

　　具體到房價上，被列在城市群里的城市，更利于房價的穩(wěn)定以及上漲；未被列入國家級城市群，又處于這些城市群周邊的城市，人口——特別是勞動力人口被吸走的概率加大，導(dǎo)致房價下跌的風(fēng)險增大。這一點，與高鐵的抽水機作用類似——即一個吸引力不夠的地方通高鐵后，當(dāng)?shù)厝丝趯⒏�快地被抽離出去。

　　不同房企的應(yīng)對策略

　　1、全力清理庫存

　　目前，全國大部分重點城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。多數(shù)二線城市的庫存量仍處于2010年來的高點。三四線城市更加危險。處于國家級城市群周圍的三四線城市是高危地區(qū)。2015不加速去庫存，機會指不定哪天就被臨近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在選擇進(jìn)入這些城市時，需要特別謹(jǐn)慎。

　　2、布局核心城市

　　在5大國家級城市群中，重點聚焦的還是珠三角、長三角和京津冀城市群，這里是未來房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場：一類是中心城市，即傳統(tǒng)一線城市北上廣深；一類是核心都市圈的衛(wèi)星城、區(qū)域中心城市。隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交通方式的變化，缺乏獨特性和自我定位的城市，未來會被拋棄。2014年以來，標(biāo)桿房企已經(jīng)迅速回歸一線城市和1.5線城市。當(dāng)然，一線和1.5線城市的地價高企，一般的中小房企都玩不動。那就還可以選擇核心都市圈的衛(wèi)星城，投資拿地如買股，買龍頭總是相對比較保險的。