“3·30”樓市新政后，對改善型需求帶來哪些影響？新政之后改善型需求在不同城市的表現(xiàn)會怎么樣？

福廈月供壓力最大

根據(jù)同策咨詢研究部《38個大中城市二套房貸月供風(fēng)險報告》(下稱《報告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(營業(yè)稅免征年限降低可視為降低首次支付壓力)，支持置換型改善性住房需求，但“降首付”在降低準(zhǔn)入門檻的同時，增加了購房者的月供壓力。報告通過測算“3.30新政”后各個城市的二套房貸的“月供風(fēng)險”(月供風(fēng)險=月供/家庭月均可支配收入)來判斷“3.30新政”對不同城市改善需求的影響。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，38個大中城市二套房貸月供風(fēng)險(20年期等額本息)排名當(dāng)中，“月供風(fēng)險”最高的10個城市依次是福州99.9%、廈門92.9%、深圳88.9%、溫州80.6%、北京79.4%、上海76%、廣州71%、海口70.6%、南京66.2%、寧波62.1%。

也就是說，如果一個普通工薪家庭沒有薪資以外其他收入，要購買二套房改善居住條件，至少一半以上的家庭收入要交給房貸了。“最苦逼的莫過于福州、廈門這兩個城市，幾乎所有的家庭收入都要被房貸侵蝕了。”《報告》指出。

相比之下，一些二三線城市風(fēng)險則要低很多，如中山只有33.2%，沈陽只有34.3%，長沙也只有34.6%。以中山為例，中山當(dāng)?shù)胤績r只有六千左右，當(dāng)?shù)睾芏鄦挝坏纳习嘧甯梢粋�月就可以買一平以上，所以購房壓力不大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，按照城市的二套房貸的“月供風(fēng)險”標(biāo)準(zhǔn)，如果一個城市“月供風(fēng)險”超過50%，那這個城市二套房貸顯得有些“壓力山大”，月供風(fēng)險也就較高，這些城市的改善型需求就難以快速釋放。

從38個大中城市二套房貸月供風(fēng)險(20年期等額本息)排名來看，共計18個城市超過了50%的“月供風(fēng)險”警戒線；從38個大中城市二套房貸月供風(fēng)險(30年期等額本息)排名來看，共計12個城市超過了50%的“月供風(fēng)險”警戒線，比20年期等額本息的方式減少了6個城市。

一線城市房價高，風(fēng)險反而小

不過，這一指標(biāo)能否完全反映一個城市真正的改善型需求，業(yè)內(nèi)人士也有不同看法。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》稱，統(tǒng)計的收入數(shù)據(jù)主要是工薪階層的收入，買二套房的人大部分不是工薪階層，絕大多數(shù)是企業(yè)高管、經(jīng)商人士，很多收入都不在統(tǒng)計數(shù)據(jù)之中。中國尤其是一二線城市的資產(chǎn)中，灰色和不納稅部分比較高，單純地按統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)是低估的。

另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈。

廈門市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華認(rèn)為，一個城市的房價是否合理并不完全取決于這個城市本身的工資水平，同時還跟這個城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所處的地位、區(qū)域輻射影響力以及教育、醫(yī)療等公共水平有關(guān)。

以廈門為例，廈門的城市環(huán)境位列全國前列，同時公共服務(wù)教育資源是福建省最好的，這樣的環(huán)境吸引了大量的外地人。世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士說，盡管廈門的工資水平跟北上廣沒法比，福建的經(jīng)商富裕群體十分龐大，尤其是泉州、龍巖等地的有錢人都會想在廈門買個房子，廈門的房子有一半是外地人買走的。“這種購買力跟本地的工資水平?jīng)]有多大關(guān)系。”

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌此前也對本報說，大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房價也就比較高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，因市場“人多地少”供不應(yīng)求基本面不會改變，這將促使一線城市改善性需求交易活躍度提高，促使這些需求快速釋放，最近幾天一線城市一二手房市場買賣的活躍度增加證明了這一點(diǎn)。

而三四線城市盡管月供壓力小，單純從月供風(fēng)險指標(biāo)的角度來看多數(shù)三四線城市改善需求可能快速釋放。“但是，當(dāng)前來講，過半二線城市、大多數(shù)三四線城市均供大于求，存在去庫存的壓力，這些城市的供大于求的基本面也會影響改善型需求的釋放。”《報告》指出。

張大偉說，三四線城市納入收入統(tǒng)計的大多是政府、國企體制內(nèi)人員，他們大多已不需要買房，而不納入統(tǒng)計的人群尤其是外來工，他們的收入并不高，很多都沒有達(dá)到統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，因此買房的壓力也不小。同時，這些城市大部分供大于求，改善型需求也很小。