一、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、2015 年全年商品房銷售額和銷售面積分別為8.7 萬億和12.8 萬億平米，分別同比增長14.4%和6.5%，而2014 年同期為分別下降6.3%和7.6%。在信貸放松和“去庫存”政策刺激下，商品房銷售市場已經(jīng)回暖。

2015年中國商品房銷售金額及同比增速

2015年中國商品房銷售面積及同比增速

　　2、2016 年1-3 月份，商品房銷售面積2.43 億平米，同比增長33.1%，增速比1-2月份提高4.9 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為1.85 萬億元，同比增長54.1%，增速比1-2 月份提高10.5 個(gè)百分點(diǎn)。3 月份單月商品房銷售額為1.85 萬億元，銷售面積為2.4 億平米，達(dá)到歷史同期最高。

2015-2016年中國商品房銷售金額和面積同比增速

2012-2016 年1-3 月份銷售情況

　　3、在“去庫存”政策的帶動(dòng)下，全國商品房待售面積首次出現(xiàn)下降，截止2016 年3 止，全國商品房待售面積為7.35 億平米，比上月減少415 萬平米，首次出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)公司開始補(bǔ)庫存，2016 年1-3 月份，房屋新開工面積為2.8 億平米，同比增長19.2%，比上月增加5.5 個(gè)百分點(diǎn)。

2015-2016年中國商品房待售面積

2015-2016年中國新開工面積同比增速

　　4、2016 年1-3 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.77 萬億元，同比名義增長6.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.1%），增速比1-2 月份提高3.2 個(gè)百分點(diǎn)。

2015-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　5、2015 年主要房地產(chǎn)公司合約銷售增速高于行業(yè)水平，平均增速達(dá)到21.6%，顯示市場份額進(jìn)一步集中。從銷售目標(biāo)來看，平均完成目標(biāo)率為106%，基本完成銷售目標(biāo)。對(duì)于2016 年的銷售規(guī)劃，上市公司都給出了10-20%的增長目標(biāo)。

2015 年主要上市房企銷售狀況

　　2016 年3 月份，房地產(chǎn)市場迎來小陽春，各地產(chǎn)公司的銷售火爆，同比平均增速超過100%。2016 年1-3 月份，主要房地產(chǎn)公司合約銷售平均增速86%，目標(biāo)完成度平均達(dá)到24%。

2016 年1-3 月份主要上市房企銷售狀況

　　行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，2015 年TOP10、20 和50 房企合約銷售額占市場份額分別占到17%、23.1%和32.1%，比上年分別增加0.1、0.3 和1 個(gè)百分點(diǎn)。

2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度

　　6、2016 年3 月份，百城住宅價(jià)格指數(shù)中，同比上漲的城市有43 個(gè)，同比下跌的城市有57 個(gè)。房價(jià)漲跌出現(xiàn)巨大分化，漲幅前十的城市為深圳、東莞、惠州、保定、上海、蘇州、珠海、南京、合肥和昆山；跌幅前十的城市分別為泰州、三亞、福州、昆明、吉林、蕪湖、紹興、泉州、貴陽和臺(tái)州。

70 大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)

百城住宅價(jià)格漲跌個(gè)數(shù)

2016年3月份漲幅前十的城市

2016年3月份跌幅前十的城市

　　二、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測

　　1、自2014 年各地取消限購、限貸等政策，2015 年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策更為寬松。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中更是把房地產(chǎn)“去庫存”作為2016 年的五大工作任務(wù)之一，從國家層面確立了“去庫存”為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。從2015 年以來，對(duì)非一線城市，分別從營業(yè)稅、貸款比例、首付比例等方面做出了新的調(diào)整，以此刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3 月份的銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資等數(shù)據(jù)也反應(yīng)了行業(yè)受到政策刺激還是回暖，預(yù)計(jì)上半年行業(yè)增速可以持續(xù)。在寬松政策的帶動(dòng)下，個(gè)別城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的情況，特別是深圳、上海，房價(jià)快速上漲，還出現(xiàn)“首付貸”等加杠桿的情況。各城市也因此調(diào)整的行業(yè)政策，上海、深圳分別加大的限購政策的力度。

　　2、中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一致的，過去的十年中，中國的城鎮(zhèn)化率由2004 年的41.76%增至2015 年的56.1%，平均每年以1 個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷史來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程最終的城市化率將達(dá)到80%，因此，未來中國的城鎮(zhèn)化還有的20%以上的空間，預(yù)計(jì)未來每年仍然能保持1 個(gè)百分點(diǎn)的提升，也就是每年有1300 萬人左右成為城市居民，由此帶來大量的商品房居住需求。

2004-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度

　　3、2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢。從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。

　　4、一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。三、四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%以上。

　　5、從整體來看，2016 年的房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主，且分化明顯。一二線重點(diǎn)城市今年市場較為火熱，2016年預(yù)計(jì)政策放松空間有限，市場局面主要由庫存降低后的供求相對(duì)平來決定。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預(yù)計(jì)寬松的政策將繼續(xù)加碼。去庫存是2016年房地產(chǎn)市場的重要任務(wù)。