近日，有多位廣州市民向信息時報記者反映，一不小心就買到了土地使用年限嚴重縮水的房子。既然購買的是新房，為何會出現土地使用年限大幅"縮水"的問題？

　　記者了解到，住宅土地使用年限為70年，開發商拿地后一般在2、3年內開工，所以新房使用年限一般是60多年。而開發商如果因項目建設周期長、囤地、資金鏈斷裂、規劃變更等原因推遲工期，導致使用年限蒸發10年以上，有的甚至蒸發了20年以上的，就屬于嚴重縮水了。這類型樓盤，對外宣稱是一手樓，其實產權年限還不如某些二手樓。這樣的新房，你會買嗎？

　　記者調查

　　不關注土地年限，部分買家吃了"啞巴虧"

　　近日，廣州市民鄒先生向信息時報記者反映："上個月我在番禺一小區認購了一套新房，并交了5萬元定金。誰知當天回家后，我在網上查詢發現，該樓盤所在土地的出讓時間為1992年。按住宅用地土地使用年限為70年計算，新房土地使用年限不足50年。"鄒先生本來想著要退房，但找到售樓部要求退還定金時，遭到拒絕。"那位銷售人員告訴我，雖然大多數購房者更愿意購買土地剩余使用年限長的樓盤，但其實使用年限對樓盤售價和房子價值影響并不大，價格的高低多取決于樓盤產品設計以及地段區位。在銷售人員的勸說下，再加上家里人也特別喜歡那房子，最后我還是買下了那套房。"

　　無獨有偶，另一位買家周先生告訴記者，去年他在南沙某樓盤看房時，被其價格所吸引，足足比周邊的樓盤便宜了近3000元/平方米。但是買完后才發現"被騙了"。因為銷售人員介紹土地使用年限是70年，但是與開發商簽訂的合同上，年限卻只有50年。

　　記者了解到，目前大部分買家買房主要看的還是地段和價格，關注土地年限的并不多，所以不少買家只能吃"啞巴虧"。廣州市中心區某樓盤的銷售人員表示："有些樓盤土地使用年限縮水，買家不問，銷售人員是不會主動說的。"

　　有律師指出，很少有開發商會為補土地使用權而支付款項，因為補繳款究竟按照什么作為基準，沒有完全統一的標準，如果貴了，開發商不愿意支付這個成本，低了，出讓方又不愿意。而買家因土地使用年限而產生的咨詢或投訴非常的少，大多數人在得知"縮水"后都選擇了"忍氣吞聲"。

　　業界分析

　　囤地或資金鏈斷裂等因素導致年限縮水

　　據業內人士介紹，在售樓盤從拿地到建設再到開賣，會經歷一段時間，而土地證發證日期一般是地塊出讓之時開始計算，因此在售樓盤剩余的土地使用年限均不足70年。

　　記者走訪發現，目前廣州尚未有項目需要延續土地使用權期限，但某些在售新盤確實存在土地使用年限嚴重縮水的情況。不少樓盤所處地塊出讓比較早，個別樓盤土地證發證日期甚至追溯到1992年，現在剩余使用年限僅剩46年。而有的項目則因開發商囤地、資金鏈斷裂、規劃變更等原因推遲工期，導致年限蒸發10年以上，有的甚至蒸發了20年以上。部分"商業改住宅"、"工業改住宅"項目使用年限會更短。

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，部分項目在出讓時按照商業用地出讓，但是開發商將其改造為住宅或者公寓對外銷售，這些項目的土地使用年限還是按照商業用地的年限執行。這類項目中，有的使用年限只剩20年左右。在國土和房管部門的網站上會公布在售項目的用地情況，鄧浩志提醒購房者，要多加注意。

　　未來續期若要繳費 買家可能多掏錢

　　趕集網房地產研究中心負責人表示，開發商在拿地后，并不是一次性全部開工建設，而是有步驟地進行建設和銷售，從拿地、開工、建設到交房，一般要6~7年，無形中縮短了購房者的土地使用年限。

　　安居客房價研究中心有關人士給記者算了一筆賬，以100平米的房子為例，按2萬元/平米的均價計算，總價為200萬元。假設入住時實際使用年限剩下45年，那平均每年所攤房款約為4.44萬；而以65年的年限計，平均每年所攤房款約為3萬。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，新房土地使用年限縮水現象其實比較普遍，部分購房者可能會忽視這方面，但如果以后該房子作為二手物業出售，新買家會認為此類住房的投資價值減少，這個時候此類物業的價格難以提高。

　　克而瑞廣州首席分析師肖文曉指出，2007年10月1日施行的《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期屆滿的，可自動續期。由此可見，70年土地使用權到期后，我們將面臨土地使用權由國家無償收回或者有償續期兩大問題。其中自動續期的可能性最大，但有關法規并未規定續期的具體方式、費用。假如要續費，則意味著年限嚴重縮水的房子要提前十幾年續費。