本文探究一下兩股潛在的力量，或者說(shuō)潛伏在樓市水面下的兩條“鱷魚”！

　　中國(guó)樓市總體上正在回暖中。然而，一方面是大部分三四線城市依然沉寂；另一方面是少數(shù)城市房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲幅度，史無(wú)前例，已經(jīng)空前，可能絕后。出現(xiàn)這一罕見(jiàn)現(xiàn)象的因素比較多。

　　針對(duì)少數(shù)城市高地價(jià)與高房?jī)r(jià)，從高層來(lái)看，并非持歡迎態(tài)度，比如今年5月“權(quán)威人士”的談話，以及今年7月中央政治局“抑制資產(chǎn)泡沫”的提法，都可以佐證這一點(diǎn)。

　　但為什么高地價(jià)與高房?jī)r(jià)愈演愈烈？本文探究一下兩股潛在的力量，或者說(shuō)潛伏在樓市水面下的兩條“鱷魚”！

　　一條鱷魚的名字叫地方管家！

　　地價(jià)高，地王多，面粉貴過(guò)面包，甚至加包裝盒的面包。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，從市場(chǎng)角度來(lái)看，主因是開(kāi)發(fā)商搶地?zé)崆楦撸�次因是熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊較少。供不應(yīng)求，因此導(dǎo)致地價(jià)高漲。似乎與地方管家關(guān)系不大。

　　但如果深究，則關(guān)系并不算小！第一層關(guān)系，白紙黑字的土地法規(guī)，卻無(wú)法落地。開(kāi)發(fā)商瘋狂搶地，看似是一種完全的市場(chǎng)行為，但卻是有條件制約的，比如按規(guī)定，一年不開(kāi)工，罰款20%（按地價(jià)款），兩年不開(kāi)工，無(wú)償收回。但過(guò)去十幾年，這一政策根本就沒(méi)落地，哪個(gè)地方政府曾經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)？站出來(lái)，走兩步……

　　既然有法不依，有章不偱，那么開(kāi)發(fā)商就敢于在熱點(diǎn)城市甩一膀子搶地，假如拿地后遭遇市場(chǎng)降溫，一年后兩年后的房?jī)r(jià)水平，無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賺錢，那么只要再多等幾年，房?jī)r(jià)再度大漲后，大概率仍能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目賺錢。過(guò)去20多年中的諸多港商，不就是很擅長(zhǎng)玩囤地的游戲嗎？

　　第二層關(guān)系，地方政府的推地節(jié)奏，更多考慮自身利益。在樓市低迷的時(shí)候，推地節(jié)奏放慢，推劣質(zhì)地塊；而在樓市火爆的時(shí)候，大量賣地，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地，從而為大量地王的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件！地王的出現(xiàn)，加劇了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。但地方管家，管不了這么多！

　　地方管家也有難處，自己養(yǎng)活自己，要想多吃口肉，俺容易嗎？養(yǎng)家糊口的錢，主要來(lái)自于賣地與房地產(chǎn)稅收。所以，即便是打擊囤地捂盤的法規(guī)存在了很多年，地方管家都不愿與親愛(ài)的地產(chǎn)商們撕破臉！

　　2010年國(guó)土部下發(fā)通知：溢價(jià)率超50%的地塊屬異常地塊，須向國(guó)土部報(bào)備。但前段時(shí)間國(guó)土部像個(gè)怨婦一樣說(shuō)：近期很多成交異常地塊，地方管家都沒(méi)有上報(bào)！

　　易居研究院有一個(gè)年度報(bào)告，持續(xù)跟蹤和研究地方政財(cái)收入與房地產(chǎn)的關(guān)系。下面摘出一張圖，供大家瞻仰。

　　與房地產(chǎn)直接相關(guān)的有五個(gè)稅種：契稅、土地增值、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用、房產(chǎn)稅；另外還有兩個(gè)稅種間接相關(guān)：營(yíng)業(yè)稅和所得稅。

　　以“五稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的比重，從2003年躍起（中國(guó)樓市黃金十年初始），一直保持在三成以上。這是各地城市建設(shè)迅猛擴(kuò)張、新城新區(qū)遍地起的最重要的資金來(lái)源。

　　2015年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的39.9%，較2014年下降7.8個(gè)百分點(diǎn)，是2009年以來(lái)最低值。于是，地方政府開(kāi)始感受到些許冷風(fēng)了。于是，更好的賣地、賣更多錢，就成為地方管家的首要考慮。中央號(hào)召“去庫(kù)存”，其實(shí)地方更想“多賣地”。

　　如果以“七稅”加土地出讓金的口徑來(lái)計(jì)算的話，2015年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政總收入的47.6%。較2014年下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，是近四年以來(lái)新低，但仍占據(jù)地方財(cái)政收入來(lái)源近一半，是地方財(cái)稅總收入的核心組成部分。雖然未來(lái)該比例有望逐漸下降，但短期內(nèi)仍是地方政府最主要的收入來(lái)源，具有不可或缺的地位。

　　另一條鱷魚的名字叫商業(yè)銀行！

　　央行發(fā)布的信貸數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加4636億元，其中，住戶部門貸款增加4575億元。也就是說(shuō)，7月份新增貸款幾乎全部來(lái)自房貸。

　　這在中國(guó)歷史上，同樣史無(wú)前例，個(gè)人房貸的瘋狂發(fā)放，個(gè)人購(gòu)房杠桿的放大，是導(dǎo)致本輪少數(shù)城市房?jī)r(jià)史無(wú)前例上漲的最重要原因！

　　客觀講，相比2009年，這輪央媽放水的力度，并不算大。2009至2010上半年，M2增速基本都在20%以上，最高值近30%。而2012年以來(lái)只有13%左右。即便是近期猛增的M1，7月增速26%，但2010年一季度最高為39%！

　　雖然資金水池的總量不夠大，但房地產(chǎn)小水池的水量卻大得嚇人！流向房地產(chǎn)的資金量，可謂洪水滔天！

　　僅看一張圖吧。自2013年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的增速，一直高于全國(guó)人民幣貸款增速！尤其是今年上半年，人民幣總貸款增速略超14%，而房地產(chǎn)貸款增速居然高達(dá)24%！整整高出10個(gè)百分點(diǎn)！而房地產(chǎn)貸款組成當(dāng)中，主要是個(gè)人房貸發(fā)放量巨大！少數(shù)熱點(diǎn)城市利用貸款高杠桿買房、炒房者甚眾。近幾個(gè)月官方打擊首付貸，是合理的。

　　從3月開(kāi)始，上海、深圳、合肥、廈門、蘇州、南京、廊坊等少數(shù)地區(qū)收緊了個(gè)人房貸。但說(shuō)實(shí)話，商業(yè)銀行并不想收緊，只是迫于銀行管理部門和地方政府的壓力。

　　因?yàn)椋瑐�(gè)人房貸是商業(yè)銀行眼中的“唐僧肉”！截至8月27日，共有11家上市銀行發(fā)布了半年報(bào)。其中，建行、農(nóng)行和招行的新增貸款，一半以上來(lái)自房貸。

　　比如，8月25日，建行2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)：我們給買房的貸款，已經(jīng)是給賣房的貸款的6倍了。截至6月末，個(gè)人住房貸款余額3.18萬(wàn)億元，新增逾4000億元，同比增幅14.7%。不管是余額還是新增規(guī)模，均達(dá)到全國(guó)銀行業(yè)第一。下半年，我們還會(huì)大力發(fā)展住房按揭貸款，保持全國(guó)第一的勢(shì)頭。雖然按揭貸款利率一般下浮4%-5%，但是很安全，收益是有保障的。

　　就全部貸款而言，我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，自2014年至今，仍在延續(xù)。已披露2016年中報(bào)的7家上市銀行中，浦發(fā)、華夏、平安、招行、建行、交行不良率分別攀升了9、4、11、15、5、3個(gè)基點(diǎn)為1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。

　　而個(gè)人房貸的不良率，卻非常低。比如，浦發(fā)銀行的個(gè)人住房貸款不良率也只有0.45%。招商銀行個(gè)人住房貸款不良率只有0.41%，大幅低于1.83%的平均水平！

　　當(dāng)前，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，很多行業(yè)利潤(rùn)大降。對(duì)于商業(yè)銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)與陷阱遍地都是，惟有個(gè)人房貸領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)很小，又能跑量！于是，各大銀行，為了自身利益，瘋搶房貸。首付門檻降降降，利率打折大大大！雖然上頭有監(jiān)管，但為了賺錢，哪家商業(yè)銀行愿當(dāng)“乖寶寶”？！

　　地方管家與商業(yè)銀行，看似與樓市沒(méi)有直接關(guān)系，卻是推高地價(jià)與房?jī)r(jià)的兩大元兇，是潛伏在高地價(jià)與高房?jī)r(jià)水面下的兩條大鱷魚！敢問(wèn)，誰(shuí)敢下水捉鱷？

　　本文作者：楊紅旭，易居研究院副院長(zhǎng)，微信公眾號(hào)：楊紅旭樓市研究（ID:yhxlsyj），著有《樓市探秘》