2022年，在市場持續低迷、企業資金承壓下，投資拿地進入新階段。除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”。

　　對比2022年百強房企業績銷售榜與新增貨值榜，我們發現，百強銷售榜中62%新增貨值不足百億，結合截至2021年底的房企總土儲貨值來看，其中有部分企業土儲或將難以支撐未來幾年銷售。

　　我們認為，盡管2023年至今，部分集中供地城市出現了一些民企的身影，但主要還是出于補倉需求，目前大多數企業資金緊缺的局面并未得到有效緩解，不排除未來會有部分房企告別百強排行。

　　2022年全年，全國土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬億，同比下降32%。成交建面降至近十年新低。

　　其中百強房企拿地總金額額約為1.65萬億，同比腰斬。

　　在市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響下，百強房企投資力度大幅下滑，有近四成百強房企全年投資暫停。

　　對比“2022年中國房地產企業銷售排行榜”與“2022年中國房地產企業新增貨值排行榜”，我們發現，銷售百強房企中，62%百強房企新增貨值不足百億。

　　結合“2021年中國房企總土儲貨值排行榜”來看，約20%百強房企總土儲貨值明顯較低，或將難以支撐未來幾年銷售。其中TOP50-100是重災區。

　　一直以來，房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高。土儲規模極大程度決定了未來的業績增量，土儲過少，有可能會導致沒有項目可賣，最終退出市場。

　　具體來看，自2021年2月集中供地以來，除2021年第一批次集中供地保持較高熱度，從第二批次開始，熱度便迅速下降。2021年下半年以來，在去杠桿的大背景下，地方城投公司“托底”開始成為土拍市場的主流。

　　2022年是集中供地的第二個年份，除城投不斷在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”，成為了土地市場的主力軍。

　　與此同時，集中供地以來，民企的表現可以說是“高位下落”。2021年集中供地第一輪出讓時，民企拿地積極、表現突出，總拿地金額超過5000億元，占比高達40%；而后市場環境突變，從2021年的第二輪開始，民企投資便開始大幅萎縮。到2022年末，民企投資也暫無好轉的跡象，占比大多都低于20%。

　　過去兩年在土地市場拿地的規模民企屈指可數，僅有濱江、龍湖、偉星等在大本營區域進行納儲。

　　如，杭州作為大量浙系房企重點布局區域，本土民企持續投資布局，是集中供地中民企投資相對最活躍的城市。

　　2022年年底以來，市場利好政策不斷，集中土拍也迎來規則的優化。

　　2023年2月自然資源部出臺《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，優化完善集中供地政策。其中最大的變化在于，在土地供應節奏上，不再要求“全年不得超過3次”，而是在公開的擬出讓時間段內“可以一次或多次發布出讓公告”。

　　2023年，隨著集中供地模式的優化，各地為了吸引房企參與投資紛紛加大了優質地塊的供應。從已公布供地計劃的部分城市來看，可謂是“誠意滿滿”。

　　但從2023年已經拍過地的城市來看，目前分化依舊顯著，盡管有民企參與，仍是個例。城投依然疲于托底、民企現金流壓力仍未緩解。

　　究其緣由，主要是因為一方面是行業進入新發展階段，不再強調高周轉、高杠桿和規模擴張，尤其是目前“求生存”階段，第一要務仍是促銷售、回穩現金流以及保交樓；另一方面，大多數企業資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對優質地塊仍是“有心無力”。

　　我們認為，部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補倉需求會積極參與到接下來的土拍市場之中，但當前民企投資不具備全面復蘇的基礎，大部分爆雷的房企已經喪失了融資、拿地的功能。

　　綜合而言，盡管2023年在已經集中供地的城市中出現了一些民企的身影，如新城、建業等，但目前來看仍是個例，除了受到三支箭利好的部分民企尚有余力能夠在市場中拿地補貨外，多數已爆雷、躺平企業仍“難以翻身”。

　　未來國央企仍是主力，相較之下，城投無論是開工能力還是開工意愿都相對較低，連續兩年拿地之后托底壓力巨大。

　　我們認為，當前民企拿地處于弱恢復的過程中，短期投資預期持續謹慎，企業拿地應以“換倉提質” 為先。

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