中國房價(jià)何時(shí)會(huì)崩盤？這是很多中國人，也包括外國經(jīng)濟(jì)學(xué)家所深切關(guān)注的命題。近些來年，“崩盤論”一直沒有遠(yuǎn)去，其中謝國忠是個(gè)典型，喊崩盤已經(jīng)十余年了。而老楊一直反對“崩盤論”。但這并不代表，中國房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)崩盤。因?yàn)槿�球房價(jià)崩盤的案例并不算少。通過研究國際案例，并結(jié)合中國國情，總結(jié)出以下四點(diǎn)中國房價(jià)崩盤的條件。

　　第一，住宅進(jìn)入飽和階段。一國或一個(gè)地區(qū)的住宅市場，都有一個(gè)發(fā)展過程，或者稱作生命周期。如同一個(gè)人，青少年時(shí)期，得病易康復(fù)；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市場的生命周期劃分為三個(gè)主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個(gè)人大概可劃分為：30年歲之前為青少年，30-60為中年，60以上為老年。

　　住宅短缺階段，人們居住條件差，很多人需要第一次購房。住房飽和階段，人們居住條件比較好了，不需要大量購房了，比如當(dāng)前的日本，甚至已經(jīng)過剩。而短缺和飽和之間，是改善階段，很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間，還有一個(gè)中產(chǎn)；由貧窮到富裕之間，還有一個(gè)小康。

　　這三個(gè)階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù)等三個(gè)指標(biāo)來劃分。老楊在此僅說一個(gè)指標(biāo)。1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其后至80年代中期達(dá)到1.1套，可稱為改善階段；其后繼續(xù)擴(kuò)大，2008年達(dá)到1.17套，可稱之為飽和階段。

　　當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)地區(qū)戶均住宅套數(shù)預(yù)計(jì)剛剛達(dá)到1套（按成套住宅），全國肯定超過1。我國官方并無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，20多年都沒進(jìn)行住房普查了，這么重要的事一直拖著不做，政府真讓人費(fèi)解。筆者推算，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)地區(qū)剛剛告別住房短缺階段，進(jìn)入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房價(jià)基本不會(huì)崩盤，而在飽和階段，可能性較大，當(dāng)然還得需要具備其他條件。

　　另外還須提示，住房市場生命周期的階段劃分，表面上是以人均住宅面積、戶均套數(shù)等作為指標(biāo)，但本質(zhì)上又包括三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素：經(jīng)濟(jì)增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　住房短缺階段，一般處于經(jīng)濟(jì)高增長、人口紅利擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化率低于70%。住房飽和階段，一般經(jīng)濟(jì)變?yōu)榈驮鲩L、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于70%。與歐美日當(dāng)年的歷史數(shù)據(jù)相比，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見頂時(shí)點(diǎn)偏早、經(jīng)濟(jì)降速正常。綜合來看，三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素，決定當(dāng)前我國住宅市場處于剛告別短缺階段，已進(jìn)入改善階段。不具備房價(jià)崩盤的基礎(chǔ)。

　　這是房價(jià)崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價(jià)年均以10-20%的速度上漲3-5年，就容易產(chǎn)生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。比如：1987-1989年的日本、我國臺(tái)灣地區(qū)，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我國香港地區(qū)，2004-2006年的美國，1992-1993年的我國海南省。

　　第二，房價(jià)出現(xiàn)泡沫。關(guān)于房價(jià)泡沫的界定標(biāo)準(zhǔn)，存在較大爭議。一般而言，如果房價(jià)持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段，不易產(chǎn)生泡沫，因?yàn)樾枨笸�盛，且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產(chǎn)生泡沫。

　　2004-2005年、2007年、2009-2010年，我國房價(jià)漲幅曾超過10%，但由于當(dāng)時(shí)我國尚處于住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房價(jià)漲幅超20%，且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū)，且以投資投機(jī)需求為主，則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房價(jià)泡沫。

　　近三年我國各地購房者皆以自住需求為主導(dǎo)，投資投機(jī)需求大幅退潮。另外，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2010年以來我國城鎮(zhèn)地區(qū)房價(jià)收入比不斷降低，2014年只有7.1倍，房價(jià)與收入的匹配度越來越高，總體難言有泡沫。