物流地產為經營專業現代化的物流設施的載體， 是房地產開發企業對利潤的追求， 根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅 3%。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，物流地產潛在發展空間廣闊。

中國人均物流倉儲面積僅美國八分之一

現代物流設施占比僅 3%

城市零售消費升級

電商快速發展

　　從物流地產的商業模式來看，包括融資、選址拿地、開發建設、招商運營和資本退出幾個階段。其中低成本融資能力、 拿地選址能力及退出渠道是衡量一家物流地產商競爭力的重要指標。 目前市場主流物流地產商均會成立物流地產基金， 在項目初期通過基金模式放大杠桿提供資金支持， 在項目后期將成熟的物流倉儲項目出售給基金或第三方， 實現物業銷售開發收入的提前兌現和項目的輕資產運營。目前國內最大物流地產商為普洛斯，2015 年市場份額達到 55%。

物流地產商業模式

2015 年國內主要物流地產商市場份額

　　2014 年 5 月，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產，2015 年聯手黑石，成立萬科物流地產發展有限公司， 引入黑石為物流地產注入金融元素， 便于利用基金等手段實現物流地產運營的輕資產化。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產項目 7 個，對應建面 52.8 萬平米，超過 2015 年全年水平。

萬科布局物流地產

萬科加速拓展物流地產項目

　　地產開發商（萬科）除本身具有的資金實力外，相比外資更具本土化優勢；相比菜鳥等電商平臺，具備專業化運營和拿地選址優勢； 相比平安不動產等其它物流地產商， 具備專業化投資團隊和規模化業務協同優勢。從市場估值的角度來看，普洛斯 2015 年 ROE 為 15.4%，盡管略低于萬科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 個 百分點，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等傳統開發商。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅 3%。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，物流地產市場前景值得期待。

傳統地產與物流地產估值及 ROE 對比

開發商在物流地產方面的競爭優勢