套在開發(fā)商資金鏈上的緊箍咒，有越來越緊的趨勢。

　　據(jù)新華社8月9日報道，包括興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

　　分析人士表示，之所以如此為之，原因在于擔(dān)心高房價高地價所產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　而新華社調(diào)查中揭示的更為讓人憂慮的一點(diǎn)是，開發(fā)商已經(jīng)把資金杠桿用至極限：“

　　基本只需準(zhǔn)備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取”，甚至連買地保證金都可以通過融資支付。

　　盡管監(jiān)管層已經(jīng)開始憂慮，但澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商普遍較為樂觀，覺得銷售回款足以支撐融資成本，資金壓力尚未體現(xiàn)。

　　銀行信貸政策收緊成趨勢

　　所謂房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款，貸款期限一般不超過三年(含三年)。

　　澎湃新聞記者了解到，目前降低開發(fā)貸年限尚屬于個別銀行的行為，包括農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行都表示，尚為聽說該政策。

　　有銀行人士表示，如果住宅項目開發(fā)周期一般為2年，開發(fā)貸款的周期如果低于建設(shè)周期，意味著房子還沒銷售，就要面臨歸還貸款的壓力。

　　另有開發(fā)商表示，上海住宅項目，是要求結(jié)構(gòu)封頂之后才能出售，項目在取得四證之后，銀行才會發(fā)放開發(fā)貸款。項目從四證齊全之后，到竣工會需要1-2年，進(jìn)入預(yù)售，此時開發(fā)商會有銷售回款，來償還開發(fā)貸款。

　　但是各個地方預(yù)售政策不同，比如杭州，建筑出地面就可以銷售，但是預(yù)售房子前需要?dú)w還貸款，開發(fā)商會選擇歸還一批，出售一批，實則不需要全部歸還。該開發(fā)商表示，開發(fā)貸款一般不會低于2年，如果到期還不出，銀行也會允許續(xù)期。縮短開發(fā)貸款并不會有太大影響。

　　可以預(yù)見的是，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款政策的確有收緊的態(tài)勢。

　　8月初澎湃新聞獨(dú)家獲悉，部分銀行要求對加強(qiáng)前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%，原則上不介入2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目。同時，文件要求嚴(yán)格控制商辦項目的信貸發(fā)放。

　　此前，證監(jiān)會收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策。

　　開發(fā)商自有資金低至10%，保證金都不是自己的

　　實際上，在新華社的報道中透露的更值得注意的信息是，地產(chǎn)商開發(fā)投入的自有資金已經(jīng)越來越少，甚至低到只有10%，

　　報道稱，在房企拿地過程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機(jī)構(gòu)競相上門來提供貸款，但會設(shè)置一定額度。超過授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機(jī)構(gòu)，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

　　部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出，今年二季度，熱點(diǎn)城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺調(diào)控意見穩(wěn)定房價地價，蘇州出臺“蘇十條”、嚴(yán)審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度，天津收緊公積金貸款政策。

　　在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，并限制購房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發(fā)商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實施，二套房最低首付比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。

　　有開發(fā)商向澎湃新聞表示，開發(fā)貸款屬于成本最低，是開發(fā)企業(yè)的主要資金來源，如果開發(fā)貸款申請難度加大，無疑增加房企的資金成本。即使企業(yè)尋求信托、基金等其他融資渠道，也會面臨水漲船高的資金成本。收縮貸款，有一定的警示作用。但是由于去年以來，開發(fā)企業(yè)銷售較好，資金回籠充裕，短期內(nèi)，房企資金壓力尚未體現(xiàn)。